不動産投資 &#8211; 不動産投資で大量マイルを貯めるカラクリは？？

マネーフォワードクラウドは経理に詳しい人しか使えない

マネーフォワードクラウドは

金融機関やクレジットカードなどの金融サービスとの連携がピカイチで、

めちゃくちゃスムーズにデータを取り込んでくれるんですが、

仕訳入力や、レシートからの経費入力が超使いにくいです。

使いにくいというか、経理業務をやっている人向けのソフトになっています。

青色申告の複式帳簿を理解している人でないと使いこなしは不可能だと思います。

データはせっかく自動で入力してくれるのですが、その後の勘定科目の入力、借方・貸方の入力などが非常に面倒でした。

（借方・貸方などの複式帳簿の理解がないと入力はかなり厳しいと感じました）

ですので、不動産賃貸経営以外の一般的なビジネスの会社を経営されてる方には良いソフトなのではないでしょうか？

レシートの経費入力など会社の経理システムそのものです（笑）

サラリーマン大家さんなどの個人の青色申告用のソフトとしては非常に使いにくいと思いました。

Freeeはプライベートのクレジットカードを自動取り込みすると面倒くさい

Freeeは取引の入力は簡単なのですが、自動で取り込んだデータの変更などが難しく融通が効きません。

Freee会計を始めた年しか期初残高を入力できず、その後は必ず前年度の残高を自動引き継ぎするとか、

自動取り込みを登録した銀行口座やクレジットカードは必ず口座として帳簿に登録するとか、

とにかく厳密なのです

具体的に何が困るかと言うと

不動産賃貸経営の事業にも、プライベートにも使ってるクレジットカードを自動取り込みすると、

口座に登録されてしまって、帳簿がめんどくさくなります。

個人の青色申告だと事業にしか使わないクレジットカードを持っている方が珍しいでしょう。

個人の青色申告としては

ちょっとやりづらいかなと思いました。

やよいの青色申告オンラインは使い勝手もサポートも価格も良くてサラリーマン大家さんに一番オススメ！

その点「やよいの青色申告オンライン」は、素人でも直感的に入力できて簡単です。

取り込んだデータの編集も楽で、

事業にもプライベートにも使ってるクレジットカードを登録しても簡単に帳簿をつけることができるので、

サラリーマン大家さんにもぴったりです！

また参照できる解説記事、動画が豊富で、

費用も一番安いし、無料期間が１年間と長いので最初に試す会計ソフトとしては非常におすすめです！

私は以下の理由により

やよいの青色申告オンラインをおすすめします！

初年度年会費無料なので1年間ソフトを使い倒せる
シェアNo.1で解説動画、解説ページ、書籍が充実
銀行口座、クレジットカードの自動連携
レシートの自動読み取り
AIによる自動仕分け
e-Taxへの直接申請可能など、

ちなみに税理士に頼むのはやっぱり高すぎる

ちなみにですが私は、法人の税務はややこしいので税理士に頼んでいます。

3ヶ月に一回、通帳・請求書・レシートのスキャンデータをメールで送るだけで

あとは全部やってくれて楽なんですけど、個人の青色申告を頼むのは高すぎるという感じです。。。

私の頼んでる税理士の価格（記帳代行、四半期試算、確定申告）

〜15部屋　16万5千円/年

16部屋〜25部屋　23万1千円/年

26部屋〜35部屋　29万7千円/年

今まで2,000円くらいのソフトで帳簿つけてたのに15万円以上はちょっと高いです…

まぁ自分の代わりに税理士さんが全部やってくれるわけで、

やっぱり人件費というのは高いのです

クラウド会計ソフトの料金表

やよいの青色申告、マネーフォワードクラウド、Freeeの料金表を再度比較してます。

さすがに年間2,000円とはいきませんが、1万円以下のソフトもあります。

これでExcelソフトよりも便利になるなら十分アリかと思います

ソフト名	やよいの青色申告	マネーフォワードクラウド	Freee
年間費用	8,800円〜24,000円	10,560円〜39,336円	12,936〜43,780円
無料期間	１年間	１ヶ月	１ヶ月

ちなみにお金なんて気にしない！

とにかく楽したいんだ！という方は会計ソフトなんて使わないで、

全部まるっと税理士に頼んでください。本当に楽ちんです！

頼むなら不動産投資（不動産賃貸業）に詳しい税理士に頼んでください。

変な税理士に頼むと、節税ばっかり進められて、赤字決算、銀行から物件購入の融資が降りないといった

ドツボパターンにハマりますのでご注意を！

税理士はココから探せます

税理士を探す

「やよいの青色申告オンライン」は費用が安くて、初年度無料！

費用が安い、サポートが充実、初年度無料のプランがある

「やよいの青色申告オンライン」が非常におすすめです。

無料期間の1年間で、やよいの青色申告オンラインを使い倒して、気に食わなければ乗り換えればいいと思います。

気に食わないことがあるとすればメインで使っている銀行口座、カードが自動取り込みに対応していないケースくらいかと思います。

青色申告をやったことない人はFreeeがおすすめなんて記事がありますが、ぶっちゃけ関係ないです。

「やよいの青色申告オンライン」も複式簿記なんてわからなくても簡単に入力可能ですし、

かんたん取引入力という機能があって、それなら複式簿記についてまわる借方、貸方の知識も不要です。

（入力後の編集作業などはFreeeよりもむしろ簡単です。）

「青色申告かんたん解説！」というページも用意されてるので、これを見ながら進めていけば初めての方でも記帳から青色申告まで進めていけると思います。

「やよいの青色申告オンライン」の料金体系

どのプランにも初年度は割引がついているのが嬉しいです！

ベーシックプランは初年度無料で

操作の質問が電話、メール、チャットで相談できるのでめっちゃお得です！

基本的な機能はセルフプランにもついてますが、

まずはベーシックフプランでサポートを受けながら使い勝手を試してみるのが良いかと思います。

その後、セルフプランに移行しても「青色申告かんたん解説！」のページなどが用意されてるので安心です。

プラン名	セルフプラン	ベーシックプラン	トータルプラン
ソフト機能	制限なし	制限なし	制限なし
サポート	WebFAQのみ	ソフトに関して電話・メール・チャットサポートあり	ソフト・仕分け相談・税務業務に関して電話・メール・チャットサポートあり
初年度費用	無料	6,900円／年	12,000円／年
次年度費用	8,800円／年	13,800円／年	24,000円／年

もしくは

トータルプランで初年度12,000円の間に、ソフトのことや税務のことを聞き倒して、

翌年ベーシックプラン、セルフプランに切り替えるというのも非常に良い作戦です。

仕分け相談とか、

一人でやる場合は、書籍やネットで調べてウンウン悩んだり、税務署に質問したりして判断するんですけど

これが年間12,000円で相談できるのはかなりお得です！

年間12,000円で税理士に顧問契約してもらっているようなものです！

めちゃくちゃ悩んでたのに、税務に詳しい人に聞いてみたら、

「なんだそんなことか」ってことや

「え、そんなに詳しく書かなくていいの？」ってことが青色申告に関してはかなりありますので、

12,000円で税務が相談し放題は初心者にとってはかなり良いサービスだと思います！

1年間無料のベーシックプランに目が行きがちですが、

実はトータルプランはサービスの質からするととんでもなくお得なプランになっています！

業界トップのやよいのサポート・サービスに質問しまくることで

不動産投資に関する税務処理をしっかり習得することができるでしょう

不動産投資の帳簿は「かんたん取引入力」で簡単につけれる

難しい複式簿記の知識がなくても「かんたん取引入力」で帳簿をつけていくことができます。

科目でなんのお金か入力して（消耗品、水道光熱費とか家賃とか）

取引手段で銀行口座のお金か現金かなどを入力するだけです

そうすると青色申告に必要な複式帳簿が勝手に出来上がっていきます。

やよいの青色申告オンラインに申し込む

不動産投資に必要な科目は予め登録されています

不動産投資に必要な科目はあらかじめ登録されていますので、

ソフトを使い始めたその日からサクサクと帳簿をつけ始めることができます！

悩んだときも取引例や解決動画が豊富

どんな科目で入れたら良いかわからない。。。

というときも取引例が検索できますので、似たような取引を見つけて真似すればいいです。

不動産で検索しても取引例がたくさん出てきます！

青色申告でよくある困りごとに関しては大抵、解説記事や解説動画が乗っているので無問題です！！

通帳やクレカの明細、レシートなどが自動で取り込めるスマート取引が便利

銀行口座、クレジットカードなどの金融機関サービスとの連携

「やよいの青色申告オンライン」では銀行口座、クレジットカードを登録すると取引データを自動で取り込んでくれます。

そこから不動産関連の取引を帳簿に登録できるので、帳簿の入力の手間が非常に省けます。

これはEXCELの青色申告ソフトなどにはできない芸当ですね！

大家業、不動産賃貸業の取引の記帳は、基本的には銀行口座の取引データが中心です。

家賃の入金、管理会社への管理料、修繕費の引き落とし、銀行のローンの引き落としなどですね

銀行が連携しているとかなりの業務が削減できます。

ただ、

管理会社が「家賃」の銀行振込と「管理費」「修繕費」の引き落としを全部分けてくれてはいないですし

銀行が、ローンを「元本返済」と「金利」とまとめた金額で引き落とす場合も多いです。

そういう場合は、取り込んだデータはそのまま使えず、改めて自分で分けて登録しないといけないんです。。。

これがまだちょっと不便です。。。

ただ流石にそこまで勝手にAIが分けるのは無理かなぁと思います。。。

対応金融機関はかなり多いです。モバイルSuicaなんかも対応してますよ！こちらでご確認ください

自分が使っているクレジットカードが対応しているかはよく確認したほうが良いです。

「やよいの青色申告オンライン」（クラウド版）は私が使っているアメックスカードや三井住友VISAカードは対応してくれています。

私が大好きなセゾンプラチナ・ビジネス・アメックスは対応してなくて悲しかったのですが

対応してくれるようになりました！

もう万全です！

レシートはスキャンかスマホ撮影で自動取り込み

消耗品や仲介業者さんとの打ち合わせ、お土産など

町のお店で支払いをして、レシートの内容を記帳することもあると思いますが、

スキャナやスマホがあれば、「やよいの青色申告オンライン」が日付、金額を自動で取り込んでくれます。

自動で取り込んだデータは、AIが勘定科目を自動で仕分け

複式簿記は勘定科目の入力が結構面倒なんですけど、

「やよいの青色申告オンライン」では、銀行取引、クレジットカード、スキャナで読み込んだレシートに対して、

とりあえずAIがこれかな？とおもった勘定科目を入れてくれます！

これが結構便利で、

青色申告が大体わかっている人なら、間違ってる分はそこから簡単に手直しできますし、

手直しすればするほどAIが賢くなっていくので、手入力する手間がどんどんなくなって、

どんどん自動化されていきます

これは便利です。

エクセルでもおんなじ取引はコピーして日付だけ変更したりして作業負荷を減らしてましたが、

AIがおんなじ取引を学習して勝手に勘定科目を入れてくれるのはめっちゃ便利です！

e-Taxへも直接申告可能！電子帳簿保存法・インボイス制度にも対応

e-Taxとは国税電子申告・納税システムと言いまして、国が作ってるインターネットで確定申告とかできるシステムです。

確定申告書書いて税務署に持っていかなくて良いので便利なんですけど、

会計ソフトで青色申告書を作った後に、e-Taxにもう一度打ち込む作業がかなりめんどくさいです

（EXCELソフトとかだとそういう場合が多いです）

その点

「やよいの青色申告オンライン」はe-Taxに対応しているので、非常に簡単な手順で申告が完了します！

やっぱり役所が作ったネットサービスより、民間のネットサービスのほうが使いやすいですからね！

毎年変わっていく法律にもオンラインソフトが適宜対応してくれる

青色申告の特別控除65万円を受けるためには帳簿を電子データとして保存しておかなければならない。

そのためのルールはうんぬんかんぬんと、細かいルールを決めた電子帳簿保存法というのが2022年に決まりました。

なんだかどうすればいいのかわからない。。。

という感じですが、

とにかく「やよいの青色申告オンライン」に任せておけばOKです

勝手にクラウド上にデータを適法する形で保存しておいてくれます。

大家は何も考える必要はありません（笑）

インボイス制度は、大家さんの場合は免税事業者であんまり関係ないよ

という人が多いと思いますが、（私は免税事業者にしてます）

こういった新しい税務のやり方に関しても、

オンラインのソフトが随時アップデートされて対応してくれるので問題ありません！

まとめ：不動産投資・アパート経営の青色申告が簡単なおすすめソフトはこれ！自動化で作業も楽ちん！

パソコンをWindowsからMacに乗り換えたため、

長年愛用してきた青色申告のEXCELソフト「大家さんのための超簡単！青色申告」が使えなくなってしまいました。。。

泣く泣くクラウド会計ソフトを使うことになりましたが、

これがなかなか当たりです！いままで帳簿作成に使っていた時間がかなり削減されました！

50%は短縮されたと思います！

会計ソフトを比較するブログ記事では

やよいの青色申告、マネーフォワードクラウド、Freeeの３つの中から好きなものを選びましょう！

というものが非常に多いですが、

それじゃわからん！

ということで

実際に不動産賃貸経営の青色申告に使って試してみました！

ソフト名	やよいの青色申告オンライン	マネーフォワードクラウド	Freee
年間費用	◯8,800円〜24,000円	△10,560円〜39,336円	✕12,936〜43,780円
無料期間	◯１年間	△１ヶ月	△１ヶ月
経費の入力のしやすさ	◯使いやすい！	✕超使いにくい！（青色申告の経験が必要！）	△まぁまぁ（プライベートのクレジットカードを登録できない）
金融機関やクレカとの自動連携	◯多いし、取り込みも早い	◯多いし、取り込みも早い	◯多いし、取り込みも早い
レシート、領収書読み取り	◯使いやすい！（スキャナと連携、専用アプリ有り画像をドラッグ&ドロップ）	✕超使いにくい！（会社の経理システムみたい）	△まぁまぁ（画像をドラッグ&ドロップ）

不動産投資のクラウド会計ソフトとして、

私は断然「やよいの青色申告オンライン」をおすすめします！

「やよいの青色申告オンライン」なら

初年度年会費無料なので1年間ソフトを使い倒すことができます。

シェアNo.1で解説動画、解説ページ、書籍が充実
銀行口座、クレジットカードの自動連携
レシートの自動読み取り
AIによる自動仕分け
e-Taxへの直接申請可能など、

必要な機能は十分です！

クラウド会計ソフトってどうかな？

青色申告ってもっと楽にならないのかな？

とお考えの不動産投資家、大家さんは

初年度無料のベーシックプランで「やよいの青色申告オンラインを」是非試してみてください！

また青色申告に初挑戦の方は、トータルプランで初年度12,000円の間に、ソフトのことや税務のことを聞き倒して、

翌年セルフプランに切り替えると良いと思います！

年間12,000円で税理士に顧問契約してもらっているようなサービスのトータルプラン

実はとんでもなくお得なプランです！おすすめです！

プラン名	セルフプラン	ベーシックプラン	トータルプラン
ソフト機能	制限なし	制限なし	制限なし
サポート	WebFAQのみ	ソフトに関して電話・メール・チャットサポートあり	ソフト・仕分け相談・税務業務に関して電話・メール・チャットサポートあり
初年度費用	無料	6,900円／年	12,000円／年
次年度費用	8,800円／年	13,800円／年	24,000円／年

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アパートの入居率を上げるなら清掃を委託しよう！清掃業者の探し方

不動産マイルしん — Fri, 10 Feb 2023 03:38:15 +0000

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マンションは管理で買え！と言われますが

賃貸物件を借りる方にしてもそれは同じこと。

管理で買え！　つまり「管理が行き届いている物件に住みたい」　ということです。

そして入居者が、管理が行き届いているかを判断するのは、ほとんどの場合「物件が清潔か？」ということなのです

ということでこの記事では賃貸物件の清掃・業者の探し方に関して詳しく解説します。

空き室が多い物件は大体汚い

「管理が行き届いている物件に住みたい」つまり「清潔な物件に住みたい」と言いましたが

まぁそもそも汚い物件なんて誰も住みたくないですよね？

結局、汚い物件は入居が決まらないんです。

入居者が見に行ったときに「なんじゃこりゃ？ダメだこりゃ」と帰っちゃうわけです。

汚いというのは例えばこんな感じです

エントランスの集合ポストの周りにポスティング・チラシが散らばってる
ゴミ捨て場が汚い、粗大ごみ放置
共用部に粗大ごみ放置
放置自動車多数
共用部の電球が切れているのにほったらかし

築年数が古い、築古物件でも、

物件を綺麗にしていると入居率は良いです。汚い物件と古い物件は違うのです。

私もお恥ずかしながら、遠方になかなか入居が決まらない物件があって、

実際行ってみたらゴミ捨て場に粗大ごみ（でっかいソファー）が放置されてました。。。

管理会社に聞くと、

「放置された粗大ごみをすぐ処分しちゃうと、ココに捨てると処分してもらえると思って、また勝手に粗大ごみを捨てちゃうと思って、、、」

って回答してきましたが、

それは大間違いです。

粗大ゴミの放置は見つけたら即撤去！！が鉄則です

粗大ゴミ、放置した方が他の粗大ごみを呼ぶのです。

放置した粗大ごみを見て、入居者が「あ、ここに捨てて良いんだ」と思うのです

さらには内見者が「この物件は汚いから入居やめとこう」と思ったらめちゃくちゃ大損害です。

管理会社にお願いして、「粗大ごみ見つけたら即撤去」を徹底したら、

ゴミ捨て場に粗大ごみを捨てる輩は居なくなりましたし、入居も良くなりました。

ということで

基本的なことではありますが、

物件を「清潔・きれいに保つ」ということは、満室運営のための鉄則！なのです。

物件の掃除はオーナーがやる？清掃業者がやる？

これは、私なら即答で「清掃業者」がやると回答します。

だって何棟も持ってるからいちいち掃除してられないもん。。。

ま、それはおいといて、

まず一番最初に考えるべきなのは、

自分が大家タイプなのか投資家タイプかなのかを決めましょう

大家タイプ

自分が時間や手間をかけてでもコストを節約したい
自分の物件が大好き！自分で常に物件の状況を把握したい！物件を愛でていたい！

という方は、

自分で掃除しても良いのではないでしょうか？

ただ時間がなくて手が回ってない、掃除が苦手で物件が汚いというなら清掃業者に頼みましょうね

汚いと空き室埋まりませんよ

投資家タイプ

物件運営に手間を掛けずにお金が入ってくる仕組みが欲しい（不労所得）
時間は投資（規模拡大、新たな物件取得）に使いたい
保有物件の総戸数は100戸以上を目指したい！

は、

もう清掃業者一択です。

掃除はプロに任せましょう。その方が綺麗になります。

浮いた時間は投資活動に充てましょう

清掃業者の選び方

さて清掃業者はどうやって選びましょう？

私の経験から以下の4つについて解説します

管理会社に頼む
自分で清掃業者を探す
シルバーさんに頼む
入居者さんに頼む

管理会社に頼む

投資家タイプの方ならとりあえず管理会社に頼んでみましょう。

管理会社から清掃業者に外注することになります。

多分紹介料を多少乗っけられると思いますが、

管理会社に気持ちよく客付けをやってもらうためにもそれぐらい儲けさせてあげましょう

自分で清掃業者を探す

自主管理の大家さんで、物件の清掃に手が回らない、綺麗にやってもらいたい

というなら直接、清掃業者さんに頼みましょう！

投資家タイプの方も、

管理会社が頼んだ清掃業者の清掃が気に入らない、高すぎるということであれば、

自分で探して頼めば良いと思います。

あと、自分で清掃業者を探して契約することにより、

管理会社の息のかかっていない清掃業者が物件を定期的に見回る

という二次的な効果が発生します！

管理会社がちゃんと管理してるか第三者が監視してくれる

というわけです。

管理会社がイマイチ信頼できないとか、
物件を把握する方法が管理会社しか無いというのはリスクが大きい

と思われる方は

別途、清掃業者と契約して、物件を点検してもらうのはおすすめです！

清掃業者の費用

地域、清掃内容、清掃回数によってマチマチです。

私の持ってる物件だと

月1回で1万〜2万円、月2回で2万〜2万5千円　とかですかね

管理会社さん経由の業者さんが多いので、もう少し安くなるのでは？とも思いますが、

きちんと清掃、点検してくれるのであれば私はこの値段で良いと思っています。

清掃業者はこちらのサイトから探せます！

清掃業者を探してもらう

草むしり費用が気になる方はこちらから探せますよ！

シルバーさんに頼む

シルバー人材センターにお願いして、シルバーさんに清掃をお願いするという方法もあります。

60歳以上の方が会員登録されており、地域社会で働くことで、地域社会に貢献、生きがいを見出すという取り組みです。

アパート・マンションの定期清掃や草むしりをやってくれるおじいちゃん・おばあちゃんを派遣してもらえるということです！

シルバーさんへの費用は清掃会社に頼むよりかなり格安

月額8,000円程度の格安費用で清掃をやってもらえます。

ただ、個人に頼むことになるので、清掃の質が人によって異なってしまいますし、

清掃業者のプロでも会社でもないので、

最初から、「じゃあとにかくマルっとお任せね！」というわけにはいきません

清掃チェックリストを作ったり、清掃道具の準備、なくなった場合の手配の方法・連絡手段

とか基本的なルールは最初に決めないといけません。

ただこのときに、「物件見て、なにかおかしなことあったら連絡してね」

とお願いしておくと、

めちゃくちゃすぐ連絡してくれます！

皆さんとにかく真面目ですし、掃除しているうちにその物件に非常に愛着を持ってくれるという印象です。

シルバーさんと一緒に清掃業務のやり方を考えたりコミュニケーションすることが苦でなければ

結構おすすめの方法です！

依頼方法はお近くのシルバー人材センターにお問い合わせください！

これがまぁまぁ面倒ですけど。。。まぁ電話すりゃいいだけです（笑）

さらに裏技！住んでいる人に頼む

これはすごい裏技ですが、私の物件で１つこれでやってるところがあります。

管理会社経由で連絡があったのですが

「毎月おこづかいがほしいから物件を掃除したい」という入居者からの申し入れがありました。

ちゃんと掃除してくれるか不安だったんですが、

物件をすごい愛してくれてる人なのでお願いしました。

費用は格安！月6,000円でやってくれてます！（まぁ物件もそんなに大きい物件じゃないですけど）

チェックリストを作って、

掃除をしたら管理会社にリスト提出、

掃除用具は準備してもらう、費用は私持ち、足りない用具・洗剤の補充があれば管理会社経由で私に連絡

などの基本的なルールは決めて、清掃してもらってます。

非常に綺麗に掃除してくれてますし、

電球切れてます！とかゴミ捨てのルールが守られてなかった！とか

すぐ管理会社に連絡してくれるので非常にありがたい存在です。

清掃チェックリスト

誰に頼む場合でも

清掃を外注するなら清掃チェックリストは必ずあったほうが良いです。

清掃業者に頼むにしても、どんなチェックリスト使ってますか？

と見せてもらったほうが良いでしょう。

清掃業者には、

ときどき清掃チェックリスト見せてください

とお願いすることで、

ちゃんと仕事ぶりを見ていますよ！ということを意識させたほうが良いですね！

ちなみに私が使っている清掃チェックリストの1例がこれです！

まとめ：アパートが満室でないならまずは清掃を疑え！清掃業者の選び方

物件を綺麗に保つ！

満室のための第一歩は「当たり前のことができていること」です。

別に築古の物件は、外壁をきれいに塗り直してピカピカにしないとダメ！

と言ってるわけではありません。

エントランスの集合ポストの周りにゴミがない
ゴミ捨て場が丁寧に使われている
共用部にものが放置されていない

という当たり前のことができていればよいのです。

古い物件だから、家賃が低いから、物件の清掃はしなくていい

という考え方だと、空き室はどんどん増えて、ダメ物件になっていくばかりです。

物件をきれいに保つは賃貸経営の鉄則と考えてきちんと清掃しましょう！

投資家タイプの方は、時間効率の観点から清掃は清掃業者に外注しましょう。

自分で清掃したい大家さんも、客観的に見て清掃が行き届いていないのであれば

積極的に他人の手を借りましょう。

清掃を外注する場合は、物件にいつもと違うところがあったら連絡してもらう「点検」もお願いするのが効率的です！

費用を安く抑えたいならシルバー人材さんがおすすめです。

仕事のやり方をきちんと取り決めれば、月額8,000円　程度で清掃してもらえます

面倒なことは何も考えずにまるっと全部任せたいなら清掃業者さんに外注しましょう。

費用は月1回で1万〜2万円、月2回で2万〜2万5千円　程度で清掃してもらえます

清掃業者はこちらのサイトからお探しください！

清掃業者を探してもらう

草むしり費用が気になる方はこちらから探せますよ！

最後までお読みくださりありがとうございました！

不動産投資・アパート経営の肝は賃貸管理会社！
満室になるかどうかは賃貸管理会社の客付け力次第！
空室に悩んでいて、管理会社を比較検討したことがない方は
絶対に一度検討してみてください！
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身内に孤独死が出た場合の手続き、片付け・原状回復、費用の相場

不動産マイルしん — Tue, 07 Feb 2023 22:33:35 +0000

身内・親戚が孤独死した。そんな連絡が急に入ってきたらとてもびっくりしてしまいますね。

心の整理もできないまま、あれやこれや手続きをしなければならず精神的にまいってしまうことでしょう。

ただ過剰に心配しないでいただきたいことは、

全国各地で孤独死は起こっています。

誰もが経験したことがない災難が降り掛かってきたわけではないということです。

つまり、やらなければならない手続き、流れは決まっていて、

葬儀、部屋の清掃（特殊清掃）、遺品整理はプロに外注できるのです。

この記事では身内・親戚に孤独死が起きた場合の手続きの流れ、対処方法、費用について解説します。

孤独死が発覚したら警察から連絡が来る

孤独死の発見者は、

親族が約25％、
友人・近所の方が約25％、
管理会社・オーナーが約25%、
介護福祉士・ケアワーカーなどの福祉関係者が約20％
警察が約5%

となっています。

連絡が取れない、郵便物が溜っている、異臭がするなどのいつもと違う事象により

ご遺体が見つかります。

ご遺体が見つかった場合は必ずまず最初に警察に連絡することになります。

病院以外の死亡の場合、事故・事件の確認をするための検死をする必要があるからです。

警察の検死・現場検証が終わって入室許可がでるまでは誰も死亡現場に立ち入ることはできません。

警察から連絡が来たら身元確認に呼ばれる

警察での現場検証・検死により、身元が判明したら、身元確認のため親族に連絡が来ます。

ご遺体の発見者でなければここで初めてお身内の孤独死を知ることになります。

警察で身元確認が終わればご遺体の引取処理や死後手続きが親族に依頼されます。

孤独死後の対処法フロー

お身内が孤独死された後の大まかなフローを示します。

あくまで一般的な考え方になります。

費用負担、相続などに関する最終的な判断は弁護士と相談されることをおすすめします。

判断することは「遺体を引き取るかどうか？」と「相続放棄するかどうか？」の2つ

まず警察からご遺体の引取処理を依頼された際に、

引取を拒否することは可能です。

引取を拒否されたご遺体は「行旅死亡人（こうりょしぼうにん）」として自治体が火葬し、無縁仏として埋葬してくれます。

費用は故人の財産から支払われますが、費用が足りない場合は親族に請求されます。

費用も一切負担したくないということであれば相続放棄をしましょう

財産から借金を精算して財産が残れば引き継ぐという限定承認という方法もあります。

ただし、相続放棄も限定承認は家庭裁判所に申述するなど複雑な手続きが必要になりますので

いち早く弁護士に相談することをおすすめします。

相続放棄、限定承認するべきかも相談に乗ってくれるでしょう。

相続放棄、限定承認の弁護士の費用

弁護士の費用ですが、

初回相談は無料のところが多いです。

相続放棄であれば5〜10万円の費用

普通の相続、限定承認であれば10〜50万円の費用（ただし相続する遺産が多くなると成功報酬が増える）

費用は、相続放棄→相続→限定承認の順に高くなります。

弁護士・税理士・司法書士等の相続関連士業と連携

相続の面倒ごとをワンストップで解決！

遺体を引き取らないなら関係各位にすぐに連絡を！

遺体を引き取る気もない、費用も負担することがないということであれば、

警察はもとより、

故人が賃貸物件に住んでいた場合は、管理会社・大家にその旨をすぐに伝えてください。

大家は物件の原状回復をしなければならないので、その費用をどう捻出するか検討します。

孤独死対応の保険に入っている場合もあるので、

原状回復の費用が払えない・払いたくないなら早く相談していただいたほうが良いです。

相続放棄されない場合は、請求が親族の方に行く場合があるのでお気をつけください。

物件の原状回復費用請求先の順位

故人が賃貸物件に住んでいた場合のお部屋の原状回復費用の請求先は

以下の順に請求されます。

故人の敷金・故人の保険
故人の入居時の保証人・保証会社
故人の相続人
物件所有者（大家さん）

「遺体を引き取る」場合の手続き

相続放棄するかどうかは3ヶ月以内に決めればいいので、

ともかく「遺体は引き取る」と決めた場合の手続きです。

まずは以下の３つを取り急ぎやりましょう。

ご遺体の損傷が激しかった場合は1,2は同時にやったほうが良いです

死亡届を出す。葬儀社を探す
特殊清掃業者を探す
遺品整理業者を探す

1.死亡届をだして、葬儀社を探す

故人が亡くなってから7日以内に役所に死亡届を提出しなければいけません。

また死亡届を提出することで、「埋火葬許可証」を受け取ることができます。

葬儀社ですが、死亡届を出してから、葬儀社を探しても良いですし、

先に葬儀社を探しても良いです。

葬儀社を先に探した場合は葬儀社が死亡届、埋火葬許可証申請を代行してくれる場合があります。

また、

自分で死亡届を提出した場合は

窓口にて、自治体がやっている比較的低価格な市民葬・区民葬に申し込みをすることができます。

（市民葬・区民葬がない自治体もあります）

なお死亡届を出した場合は、自治体にその他の手続きが無いかを確認する、確認してもらうことをおすすめします。

健康保険資格喪失届や介護保険資格喪失届を提出する必要がある場合があります。

なにかと手続きが大変だとお思いであれば、

やはり先にプロである葬儀社を探しておまかせするのが良いと思います。

葬儀社には孤独死であること。遺体の損傷具合などを申込時に必ず伝えてください。

葬儀・火葬の費用

葬儀は最も安い葬儀で8万円代くらいからですが、

葬儀料金の他には火葬料金が必要になります。（火葬場を持っている葬儀社であればセットのプランもあります）

市町村の火葬料金は無料から1万円程度が相場ですが、

東京23区の火葬料金は4万〜7万5千円と高額になっています。

お坊さんを呼んだり、普通のお葬式をするのであれば20万円〜40万円は見込んでおくのが良いでしょう

2.特殊清掃業者を探す

ご遺体発見から時間がたって損傷が激しい場合、部屋の消毒など特殊な清掃が必要になります。

ご遺族が自分でやることは不可能ですし、

正直、特殊清掃が終わるまで故人のお部屋に入ることはおすすめしません。

プロに任せれば入る必要もありませんし、

状況によっては異臭で目も開けていられないという状況もあるとのことです。

警察から現場の状況を聞いて、

特殊清掃が必要である場合は直ちに特殊清掃の業者さんを探して手配しましょう

特殊清掃業者の費用

特殊清掃業者の費用ですがご遺体の損傷具合による部屋の汚れと、間取りによって大きく変わります。

消毒はもちろんしますが、場合により匂いを脱臭するための特殊な措置（オゾン脱臭など）をすることになれば費用は高額になります。

費用の相場ですが、

1R,1DK,1LDK：4万5千円〜20万円

2DK以上：11万円〜50万円（大体20万円前後で収まる）

くらいです

1LDK以内なら大体10万円以内に収まる

2DKなら大体20万円前後でで収まる

とは思いますが、

料金が部屋の状況により大きく変わります。まずは見積もりをしっかり取りましょう！

特殊清掃に特化した業者を探す（全国対応）

特殊清掃業者を探す

原状回復の費用

これもご遺体の損傷具合とそれによる部屋の損傷次第です

孤独死による原状回復費用の平均は40万円弱だそうですが、

布団の上で亡くなられていて、床などに汚れが広がっていない場合はほとんど費用はかかりません。

20平米のお部屋ならクッションフロアの全貼り替えで10万円、壁紙の全貼り替えで6万円くらいなので

10万円以下の費用に収まることもあると思います。

賃貸物件の場合は、管理会社にご連絡ください。

故人の敷金・故人の保険

故人の入居時の保証人・保証会社

などから費用負担してもらう方法がないか確認しましょう！

特殊清掃の費用も相談できるはずです

3.遺品整理業者を探す

部屋の清掃が終わった後は、遺品整理になります。

遺品整理とは故人がお部屋に残した物品・家具を整理処分する作業です。

清掃が終わったら、モノの処分は身内でやろうと思ってしまうかもしれませんが、

家の中まるごと引越し業者なしで引っ越しするようなものです。

大型の家具（ベッド・タンス）なども処分しなければならないので、

素人には途方も無い作業になりますので業者に任せましょう。

特殊清掃業者が遺品整理まで請け負ってくれる場合もあります。

遺品整理の費用の相場

遺品整理も部屋の広さにより料金は変わります。

1R/1K/1DK :10万円以内

1LDK/2DK：20万円以内

といったところでしょう。

こちらも部屋の大きさや、どんなものが部屋の中にあるかで大きく変わりますので、しっかり見積もりを取って検討することをおすすめします！

遺品整理110番に相談する

なお、遺体は引き取ったものの、相続放棄するかどうかはまだ決めていないという場合は、

まずは弁護士に相談してください。

遺品整理をした場合は、「相続に承諾した」とみなされる場合があります。

特殊清掃などが必要な場合であれば、遺品整理しても「相続に承諾した」とみなされない場合もありますが、

弁護士に相談して遺品をどう取り扱うかを相談した上で、遺品整理されることをおすすめします。

弁護士・税理士・司法書士等の相続関連士業と連携

相続の面倒ごとをワンストップで解決！

3.健康保険・年金の解約

忘れがちですが手早く行わないといけないのがお役所の手続きになります。

遅くとも死亡後14日以内の届け出が必要なものが以下の3つです。

前述しましたが、1,2に関しては死亡届を提出する際に窓口に問い合わせれば

手続きのやり方など教えてもらえると思います。（自治体によっては死亡届を出すだけで良いという自治体もあります）

3は年金の窓口に問い合わせてください。

年金により14日よりも早く届け出が必要な年金もあります。

お早めにご確認ください。

健康保険資格喪失届
介護保険資格喪失届（40歳以上65歳未満で要介護・要支援認定を受けていない方は必要なし）
年金受給停止の手続き

4.相続手続き

遺品整理の業者が決まったら、

遺品整理と並行作業になると思いますが

相続手続きに入ります。

相続財産調査
相続するか放棄するかを決定
相続の手続きをする（相続放棄するなら3ヶ月以内に手続きが必要）

故人が財産よりも借金の方が多そうだ。

とか

他の親族と相続争いをしたくない

という場合は相続放棄をすることになります。

相続には、相続財産調査や相続人の特定などが必要になります

繰り返しになりますが、

早めに弁護士に相談されることをおすすめします。

費用は初回相談は無料のところが多いです。

相続放棄であれば5〜10万円の費用

普通の相続、限定承認であれば10〜50万円の費用（ただし相続する遺産が多くなると成功報酬が増える）

費用は、相続放棄→相続→限定承認の順に高くなります。

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5.故人の契約の解約手続き

こちらも遺品整理と並行作業になりますが

故人の契約の解約をします。解約しないと引き落としがいつまでも続く可能性がありますので。

クレジットカード
インフラ（電気・水道・ガス・インターネット・携帯）
サブスク（Netflixなどのサービス）
習い事などの会費

インフラの解約は特殊清掃や遺品整理の妨げにならないように業者と相談の上実施してください

6.故人の生命保険・遺族年金の請求手続き

故人が生命保険、孤独死保険に入っていれば保険金を請求する事ができます。

また故人が国民年金加入者で、配偶者、親子、祖父、孫の関係であれば

遺族基礎年金、遺族厚生年金が受け取れるかもしれません。

受け取れる生命保険・年金がないかは調査して、忘れずに請求すると良いです。

まとめ：身内から孤独死が出た場合の対処法

以上、身内から孤独死が出た場合の対処法です。

残置物処理で平均22万円、原状回復で平均38万円程度かかると言われております。

これに葬儀費用もかかりますので、費用は見積もりをしっかりとって比較してすることをおすすめします。

見積もりを取ることでプロの話も聞くことができます

非常に手続きが多くて、大変ですが、一つ一つの作業に対して必ずプロがおりますので、

一人で悩んだり抱え込まずにプロに任せながらお疲れの出ないように作業を進めましょう。

1.死亡届をだして、葬儀社を探す
2.特殊清掃業者を探す
3.遺品整理業者を探す
3.健康保険・年金の解約
4.相続手続き
5.故人の契約の解約手続き
6.故人の生命保険・遺族年金の請求手続き

孤独死後の対処法フローをもう一度見る

最後までお読みくださりありがとうございました

相続放棄、限定承認はもちろんのこと通常の相続においても

弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士・税理士・司法書士等の相続関連士業と連携

相続の面倒ごとをワンストップで解決！

費用相場：相続放棄であれば5〜10万円の費用

普通の相続、限定承認であれば10〜50万円の費用（ただし相続する遺産が多くなると成功報酬が増える）

無料レポート「間違いだらけの不動産投資~誰も言わなかった4つの罠~」を手に入れる

特殊清掃はプロにしかできない清掃です。

特殊清掃に特化した業者を探す（全国対応）

費用の相場：1R,1DK,1LDK：4万5千円〜20万円

2DK以上：11万円〜50万円（大体20万円前後で収まる）

特殊清掃業者を探す

遺品整理は素人がやると途方も無い作業になります

プロに任せましょう

費用相場：1R/1K/1DK :10万円以内

1LDK/2DK：20万円以内

遺品整理110番に相談する

所有物件で孤独死・自殺が発生した大家さん向けの記事はこちら！

↓

保有物件で孤独死・自殺が発生した際はどうすれば良い？

王道の不動産投資！物件購入の前に知っておくべきたった一つのこと。初心者の失敗しない始め方、まずは投資法を決めるのが成功への最短ルート！

不動産マイルしん — Tue, 07 Feb 2023 01:38:39 +0000

2019年に家賃年収5,000万円、年間キャッシュフロー1,000万円を突破した不動産マイルしんです。

今ではいつ会社をやめても大丈夫という状態ですが、私はここまで来るのに11年もかかってしまいました。

その原因はひとえに、「目的を達成するための投資法を最初に決めていなかった」ことにあります。

まずは始めてみるかと新築木造アパートを買い、あんまり儲からないな、

それじゃあ区分マンションでもやってみるかと都内の区分マンションを買い、

大したキャッシュフローを得られないままダラダラと8年間を過ごしてしまいました・・・

それが、明確な目標を立てて、投資手法１つに絞っただけで、

たった3年で家賃年収5,000万円、年間キャッシュフロー1,000万円を達成！

してしまいました。

いままでなんという遠回りをしていたんだ・・・

今の自分を否定するつもりはありませんが、もっと早く今の投資手法に絞って実践していたら

今頃家賃年収1億円はとっくに達成してただろうなと過去を悔やむことが少なからずあります。

この記事を読んでくださっている方の中にも

これから不動産投資を始めたいと思っている方、
不動産投資を始めてみたけどなんだかうまく行っていないという方

がいらっしゃると思います。

なにかのご縁があって、

私のサイトに辿り着いてくださった不動産投資の初心者・初級者の方々には、

私と同じように成果が出ないまま何年も過ごすという不毛な日々を送っていただきたくない。

一刻も早く成功の道を歩き出してほしい！

そんな思いでこの記事を書きました。

この記事では、私の経験を踏まえながら、不動産投資を始める本当に最初のステップ

不動産投資で成功するための失敗しない始め方
投資法を決めてそれを実践する方法

についてお伝えしたいと思います。

失敗しない！「成功する不動産投資」の始め方

目的・目標を決める

まずはあなたの投資の目的と、達成したい目標と期間を定めましょう！

え？不動産投資の勉強するんじゃないの？と思うかもしれませんけど、

それは後回し。この作業をしっかり時間をかけてやりましょう！

老後の不安解消のためですか？
毎月給料以外にお小遣いを手に入れてちょっとした贅沢がしたいからですか？
家族を守れるだけの収入を手に入れたいからですか？
経済的自由を得るほどの柱となる収入が欲しいからですか？

その目的を果たすためには月額いくらのお金が必要ですか？年間にすると必要なキャッシュフローはいくらでしょうか？

そしてそれをいつまでに達成したいですか？1年後？3年後？10年後？

これをまず最初に定める。

自分に嘘はつかず、本当に達成したいこと、そのために必要なお金を書き出す。

これが本当に大事です。

年間キャッシュフロー1,000万円が本当に必要ですか？200万円であなたの目的は達成できないですか？

本などを読むとよくキャッシュフロー1,000万円と書かれてるから、

「なんとなく成功の基準として、1,000万円を目標としている。」ということはありませんか？

年間キャッシュフロー1,000万円がゴールだとすると、達成には少なくない量の努力が必要となります。

何も努力しないで年間キャッシュフロー1,000万円が達成できるというのはさすがに夢物語、妄想と言っていいでしょう。

本当に自分がやりたいことが目的になっていないと、どんな投資手法を選んでもモチベーションが保てず途中でくじけてしまいます。

継続的に努力するためにも、まずは動機づけ＝なぜその目的を達成したいのか？をしっかり腹に落としましょう。

目的、そのために達成したい目標と期間が決まると、選択すべき投資法が見えてきます。

私の場合は、なんとなく給料の他に副収入がほしいな、とりあえず不動産投資を勉強してみよう

という目的で不動産投資を始めてしまいました。

これが大失敗！

目的が曖昧かつ低い！

勉強することが目的→どんな投資方法を選んでも何かしら勉強できてしまう。
副収入がほしい→月に数万円でも副収入が入っていたので達成。

という状態になってしまったのです。

まぁそれで良いじゃん。という方も中にはいらっしゃるかもしれないです。

それがあなたの決めた目標ならばそれでOK！

ともかく、あなたはどんな目的のために、20◯◯年までに何を達成したいのか？まずそれを決めてください！

それを決めずに不動産投資を始めることはもちろんのこと、勉強も始めることもおすすめしません！

私は結婚を機に以下の目的・目標を立てました。

目的：二人の子供が生まれるまでに、会社に頼らず、妻と安心して子育てしながら自己実現ができる経済的基盤を作り上げる。

目標：3年以内にキャッシュフロー1,000万円を突破、202◯年には家賃年収1億円を達成して会社を卒業！

そしてその目標を立てることにより、適切な投資手法を選択し目標を達成することができたのです。

不動産投資手法を調べて比べる

さて目標を決めたら、ようやく不動産投資の手法についての調査を始めます。

今は巷には調査するには十分すぎる不動産投資の本やDVDが溢れています。

まずは次の3つの大きな観点で広く投資手法を比較しましょう。

あなたの目標を達成できる方法はどれでしょう？
目標達成までにはどれくらいの期間がかかるのでしょう？
その手法に必要な資金、労力、能力はあなたに合っているでしょうか？

あなたの達成したい目標がキャッシュフロー1,000万円であれば、いくつかの投資手法の選択肢があります。

ただ、都心の区分マンション投資や木造アパートの投資で1,000万円を達成するのはかなり難しいです。そこまでの戸数を買い進めることは不可能でしょう。

では、3年以内に年間キャッシュフロー1,000万円達成ではどうでしょう？これは達成できる手法はかなり限られます。運営に労力がかかるシェアハウスだと時間が足りないかもしれないですね

私なりに代表的な投資法を比較した結果はこちらです。

注意：投資開始に必要な資産は、投資時に使うお金ではありません。銀行から融資を受けるときに最低限必要な資産背景とお考えください

投資法	得られるリターン	投資開始に必要な資産	労力	必要な能力
都内区分マンション	年間CF200万円くらいまで	500万円~	小	特になし。都内なので入居率高い
築古木造・戸建て	年間CF300万円くらいまで	500万円~	大	修繕・DIY
首都圏新築木造	年間CF500万円くらいまで	1,000万円~	大	新築を低コストで企画、建築する知識・管理会社コントロールするコミュニケーション力
シェアハウス	年間CF1,000万円くらいまで	1,000万円~	大	居心地の良い物件管理
民泊	年間CF1,000万円くらいまで	転貸なら~100万円	大	集客・顧客ニーズを見つけるマーケティング能力
中古RC	年間CF数千万円も可能	2000万円~	中	銀行交渉・管理会社コントロールするコミュニケーション力
都内中古RC	年間CF数千万円も可能	1億円~	小	資産力。都内なので入居率高い

正直、私は中古RCの投資手法以外に関しては専門家ではありませんので、

それぞれの手法のスペシャリストからは「これは違う！」と物言いがつくかもしれません（笑）

自分がこれから取り組む手法を選ぶのですから納得行くまで調査しましょう。

この調査での納得感が高いほど、選んだ投資手法にしっかりと取り組むことができますので、しっかりと時間をかけるのが良いと思います。

どの手法においても既に成功者がいます。まずは成功者が出している本やDVDで勉強しましょう。

不動産業者やその社長が書いている本は読まないほうが良いです。彼らの目的は彼らの会社の不動産を売ることですので、ポジショントークの可能性が高く、自分が実際に不動産投資で成功しているわけではないことが多いです。

著者が実際に不動産投資で成功しているかどうか経歴をよく見てください。

また、当然ながら著者は自分が成功した手法についてのメリットを強く説明しています。

教材が述べている結論だけを鵜呑みにせずに、その主張の理由をしっかり考えて理解することが大事です。

あなたの目標を達成できるか？→その理由は？
目標達成までにはどれくらいの期間がかかるのか？→誰がやっても再現性があるか？
その手法に必要な資金、労力、能力→あなたはこの方法なら続けられそうですか？

あと可能であればその教材では他の手法のデメリットをどのように書いているかも着目してください。

デメリットはなにか？その理由・根拠はなにか？

複数の教材を眺めながら、多角的な視点で各手法のメリット・デメリットをひとつひとつ整理していくと、あなたのためだけの投資比較表ができるはずです。

もし、何から手を付ければよいのかわからない！最初のとっかかりがほしい！

ということであれば、こちらの無料レポートをぜひ読んでみてください。

私が入会している不動産投資の会が発行する無料レポートです。

もちろん中古RCをすすめるレポートになっていますので、中古RCのメリットが際立って書かれていますが、

他の手法のメリット・デメリットに関しても簡単に記載されていますので勉強になると思います。

また、具体的に不動産投資を始めるとどんな活動をすることになるのか？

を知りたい方は、こちらの不動産投資メール講座（無料）にぜひご登録ください。

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投資手法選びの参考になると思います。

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投資手法を一つに絞る

自分が実践する投資手法がピックアップできれば、その中から一つに絞りましょう！

複数の投資手法を同時にやってはいけません。

なぜならどの手法も成果が見えるまでに一定量の努力が必要だからです。

そして必要な努力の種類も異なります。

初心者はまずその手法の型をしっかりと身につける必要があります。

どの手法を選ぶにしても、

その手法の型を身につけて、成果が出始めるまでには3ヶ月は必要です。

その間にいろんなことに手を出してしまうと、

成果が全く出ない。もしくは思ったような成果が出ないという結果になってしまい、

さらにはその原因がわからない！という状態に陥ってしまいます。

ゴルフの初心者がスイングを身に着けようと練習をしているときに、勝手にテニスや野球のスイングを取り入れてしまうようなもので、フォームが無茶苦茶になってしまいます。

プロ野球選手はみなさんゴルフが大変上手ですが、

それはプロのスポーツ選手になるほどの運動神経があるということもありますが、

まずはじめに野球という一つのスポーツを極めているからです。

しっかりと野球で会得した体の使い方をゴルフに応用することは可能でしょう。

不動産投資も同じです。

まずはじめにあなたが選んだ一つの手法をしっかりと習得しましょう。

例えば中古RCでキャッシュフロー1,000万円を達成し、一つの型を習得した後に新築にチャレンジするといったことは可能です。

また、投資手法を一つに絞るのにはもう一つ不動産投資特有の理由があります。

それは、ずばり銀行からの評価です。

不動産投資は銀行からの融資により少ない投入資金で大きな金額を動かしてキャッシュフローを得る投資手法です。（転貸を利用した民泊などは除く）

最初の1棟目では、銀行はあなたの収入と保有金融資産のみを審査して融資を判断します。

しかし2棟目以降はあなたの収入と保有金融資産に加えて、保有不動産と残債も含めた審査をして融資を決定します。

ここであなたの持っている不動産がキャッシュを生み出していたら、銀行は全てプラスで判断してくれるかといえばそうではありません。

その不動産を今売却したらいくらになるか？という時価を各銀行が独自に評価した担保価値が評価に入ってきます。

中古木造を評価してくれる銀行もあれば評価してくれない銀行もあります。

耐用年数を超えた不動産は残債だけを計算して、収入は一切評価しないという銀行もあるのです。

そうすると22年の耐用年数を超えた築古木造アパートは借り入れがあるだけで収入ゼロの負債のみ。

と評価されてしまいます。

これでは「築古木造を1棟買って収益が出たので、次は中古RC！」と簡単には移行できません。

もっともよくあるパターンが

「区分マンションを2,3棟買ってから1棟物の投資に移行しようとしたが銀行がどこも貸してくれない」

というパターンです。

区分マンションはマンションの建物が建っている土地はそのマンションの所有者全員の共有となるので、

土地の評価がほとんど出ません。なので固定資産税は安くすみますが、それは裏を返すと固定資産税評価額が非常に低い。

つまり銀行からは担保価値が非常に少ない不動産とみなされるのです。

1戸目、2戸目と銀行からスムーズに融資を受けて資産を積み上げているように思っていたが、

実は銀行はあなたの給料と保有金融資産だけを見ていて、区分マンションは負債としてか見ていない。

あなた個人の信用に対して、区分マンションの負債が大きくなった時点で、これ以上の融資はできません！

となってしまうのです。

ですので、あなたの目的が達成できるのであればどの投資手法を選んでもよいのですが、

その手法で獲得した不動産をどこの銀行でも評価してくれるわけではないことを良く覚えておいてください。

築古木造の投資手法を選ぶのであれば、その物件・手法を好む銀行、

中古RCの投資手法を選ぶのであれば、その物件・手法を好む銀行

を探し出して付き合いを深めていくことになります。

まだキャッシュフロー1,000万円も突破していない投資家初級者の段階で、いろんな種類・構造の物件を持ってしまうと、

どの銀行に行っても、保有物件のどれかがマイナスに評価されてしまう！

ということになりますので、

最初はいろんな物件に手を出さないように、一つの投資手法に絞って取り組むのがベストです。

ちなみに私は新築木造も区分マンションも買っていましたが、

中古RCに投資手法を切り替えるにあたり、どちらも売却して全部リセットした状態で中古RC投資をはじめました。

どちらも中古RC投資を始める上ではマイナス評価になってしまう不動産だったのです。

市況も良くてスムーズに売却できましたが、これがなかなか売れずに半年も1年もかかってしまっていたら大変な足止めを食っていたことでしょう。

銀行が不動産をどのように評価するか？は不動産投資の肝ですので、

ぜひ書籍や、

本サイトが紹介する無料レポートやメール講座で勉強してください！

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ちなみに私は区分マンションの投資を全否定しているわけでないです。

老後の生活が不安で副収入がほしいという目的であれば、気軽にできる投資だと思います。

ただ、電話で営業してくるワンルーム不動産投資会社は無視したほうが良いでしょう。

儲かる話は自分で探して見つけるものです。特に初心者のときは必ずそうです。

儲けたい人が行動・電話をするのです。

なので、業者が飛び込みで電話をかけて紹介してくる物件は、大抵彼らが一方的に儲かる物件ばかりなので、

「不動産投資には興味がありません！」と断りましょう（笑）

繰り返しになりますが、

RC１棟投資を始めるのであれば、

区分マンションは評価が非常に低いのですぐに売却することをおすすめします。

~~ワンルーム投資に失敗したとお悩みであれば、~~

~~こちらの業者に相談すると、すぐに買い取ってくれますので相談してみてはどうでしょうか？~~

~~やってしまったことは仕方ないですし、ワンルーム投資くらいであればすぐにリセットできますので、~~

~~時間をかけずにリセットして新しい投資に進まれることをおすすめします！~~

投資法を決めたら、その道の成功者のやり方を徹底的にコピーする！

入会する会を探す

投資法が決まればあとは実践するだけです。

そして、成功への最も早い近道は

成功者のやりかたをそのままコピーすること

です。

我流で投資手法を学ぶのは試行錯誤が伴って非常に時間がかかります。

また大きな金額を扱ったり、個人の信用情報が重要な不動産投資では、一つの過ちが取り返しのつかない過ちになることが稀にあります。（大抵のミスは有識者の知恵を借りればカバー可能なのでご安心ください）

ですので、あなたが選んだ投資手法を教えてくれる不動産投資の会・大家の会などのコミュニティーを探して入会しましょう。

その投資手法で成功した人が運営する会であることが最も重要です。

私は本で勉強した手法を選ぶので、その本のやり方をそのままコピーします。というのも結構ですが、

本に載せられる情報はどうしても限られてしまいますので、情報量が足りないことが多いです。

また知らぬ間に自分で手法を勝手にアレンジしてしまうということも起こりがちです。

あとは極端な話ですが、成功者が言語化できていない重要なポイントがあることもあります（行動の仕方、気持ちの持ち方など）

ですので、

成功者との距離が近ければ近いほどよいですので、

書籍に比べると必要なお金は多くかかってしまいますが、成功者が自ら教えている会・セミナーに参加することを私はおすすめします。

また、私の手法は勉強できるコミュニティーが無いです。という方はかなり斬新な手法を選んでしまっているかもしれません。

不動産投資を成功させるには手法の再現性が重要です。

再現性があり、その方法を学んで実践すれば必ず成功するという手法であれば、

必ずその手法を学ぶコミュニティーがあるはずですので、根気よくコミュニティーを探すか、思い切って違う手法へ変えてみるのも一案です。

成功者のマネをするか、独学で勉強するかでは、目標達成までの時間に雲泥の差がでてしまいますので、そもそも良いコミュニティーがある投資手法を選ぶということも重要なことです。

会を探す際のポイントは以下の3つです

主催者が成功者であること
入会者が成功していること
会の雰囲気が良いこと（ポジティブ・ドリームキラーがいない）

繰り返しになりますが、主催者がその手法で成功しているかどうかが最も重要です。

本人の経歴をみると実は不動産投資では成功しておらず、会ビジネスで稼いだお金で不動産を買っていた。

なんてこともよくある話ですので、主催者のその手法での実績は必ず確認しましょう。

次に入会者が成功しているかどうかです。入会者の中にあなたが目指す目標を達成した人はいるでしょうか？

入会者は誰も成功しておらず、会の主催者の過去の自慢話を毎回聞いて、懇親会をして解散！

もしくは主催者が会員に物件を紹介して売りつけるだけ。という会もたくさんあります。

入会して実践した方がどんどん成功しているか？

実際にセミナーや懇親会に参加して入会者に積極的に話しかけて生の声を集めることが非常に大事です。

その際には会の雰囲気を確かめることも重要です。

大家の会などにありがちですが、愚痴の言い合いになっていてネガティブなオーラが充満している会もあります。

修繕ばかりで儲からない。規模拡大できるのはどうせ金持ちだけだ。

そんな話ばかり聞いていると、できることもできなくなってしまいます。

あなたの目標達成への意欲に水をかけるドリームキラーがいるような会には絶対に入会してはいけません！

良い会では講師と入会者の関係が非常に良く、セミナー・懇親会でもポジティブなエネルギーに満たされています。

ぜひそういった会を根気よく探して入会しましょう！

私が入会している会は、講師陣、会員ともにやる気がみなぎっていて非常に良いオーラに満たされています！

毎年このような成果発表会もやっており、非常に楽しく不動産投資を実践でき、なおかつ家賃年収1億円超えの成功者が続出しています。

>>不動産投資大賞2018

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銀行開拓の無料レポートもついておりますので、こちらをご登録いただいても結構です。

不動産マイルしんの不動産投資メール講座

入会して、まずは素直に実践する

さて、目的・目標・期間を決めて、投資手法を選び、投資を教えてくれるコミュニティに入ったら、、、

あとは黙って素直に実践するだけです。

会の教えの中には、最初はなぜこんなことをするのだろう？というものあるでしょう。

「どうしてこれをする必要があるのですか？」と講師の方に質問するのは非常に良いことです。

ただありがちなのは

「これをやる理由が私には理解できないから、やりません」ということです。

これではせっかく再現性のある投資手法でも成功することはできません。

だって本人が再現させる気がないですから（笑）

ただ自分が投資を実践していると、このような気持ちになってしまうのはよくわかります。

どうしても自分の頭に考えて、納得したことだけをやりたい。自分が良いと思ったことは取り入れたい。

しかし、非常に重要なことは

成功者の常識と、成功していないあなたの常識は異なるということです。

もしあなたが第三者として、

成功している人が「これをやるべきだ」と言っていて、

成功していない人が「これをやる意味がわからないからやらない」と言っていたら、

どちらを取り入れれば成功に近づけるかは自明ですよね？

自分なりの考えを取り入れたい際や、やる理由を教えてもらいたいときは講師の方に相談すればいいです。

そして

講師がやっていいというなら、やっていい。
やってはダメと言うなら、やってはダメ。
やらなければいけないと言うなら、絶対やる。

これを守れればあなたは必ず成功できるでしょう！

まとめ

「不動産投資初心者の失敗しない始め方」いかがでしたでしょうか？

目的・目標を決める
不動産投資手法を調べて比べる
投資手法を一つに絞る
投資法を決めたら、その道の成功者のやり方を徹底的にコピーする！
入会する会を探す
入会して、まずは素直に実践する

簡単すぎて拍子抜けだったでしょうか？（笑）

私も今となってはなんでこんな簡単な当たり前のことができなかったんだろうと思いますが、

「この方法をしっかりやっていれば必ず成功する」という投資手法に出会うまでに時間がかかったことが遠回りした原因と思います。

投資を始める最初の段階で、目的を達成するために最適な投資手法はなにか？をしっかり調査しておけばよかったです。

不動産の世界は大きなお金が集まる世界なので、いろんな人が集まってきます。

そしていろんなことを言ってきます。

あなたが探しているような物件はない。
今どきフルローンで融資する銀行なんて絶対ない。
もっと良い投資法があるからこちらのほうが儲かりますよ。

そして、その言葉にいちいち惑わされ、迷い、いろんな投資手法を試してみるという一番時間の効率が悪い投資をしてしまいました。

成功の秘訣というものは、気がついてみれば何でもシンプルなものです。

成功者がいる方法は必ず成功できる！

不動産業者や銀行に何と言われようと、自分の手法の基準に沿って行動し続ける！

これだけです。

最後までお読みいただいたあなたにはぜひ不動産投資で成功を収めてもらいたいと思っております！

是非チャレンジしてみてください！

最後までお読みいただきありがとうございました。

具体的に不動産投資を始めるとどんな活動をすることになるのか？

を知りたい方は、こちらの不動産投資メール講座（無料）にぜひご登録ください。

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不動産投資の初心者の方に向けて、どのように活動すればよいかを詳しく解説しております。

なお現在、期間限定で、

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数値を入れれば物件の価値や生み出すキャッシュフローが簡単に計算できますので、

投資手法選びの参考になると思います。

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ワンルームマンション投資に失敗してしまった方

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やってしまったことは仕方ないですし、ワンルーム投資くらいであればすぐにリセットできますので、

時間をかけずにリセットして新しい投資に進まれることをおすすめします！

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不動産投資のビジネスとして優れた点を知りたい方はこちらの記事を御覧ください

不動産投資のビジネスとして優れた点

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アパートを購入したら庭木が！おすすめの手入れ・剪定・植栽管理は？

不動産マイルしん — Sat, 28 Jan 2023 08:54:32 +0000

中古の収益アパート、マンションを一棟買ったときに時々ぶつかる問題。

敷地内に樹木があるんですけど、どうしましょう？

とか

毎年、庭木の手入れ・剪定のランニングコストがかかります。

というやつですね。

この記事ではアパート内の庭木についての考え方について解説します。

賃貸アパートマンション戸建の庭木の手入れは誰がやらなければいけないのか？

収益不動産の庭や外回りに植樹された庭木・植木。

放っておくとどんどん枝は伸びるし、枝が伸びると落ち葉もどんどん多くなっていきます。

こちらの庭木の手入れは一体誰がやらなければいけないのでしょうか？

それはもちろんオーナー・大家であるあなたです！

安く貸してるから、、、

そんなことまでやってたら費用がかかって仕方ないよ、、、

と言いたいことはいろいろあるかもしれないですが、

敷地内の庭木の管理は、庭木の所有者であるオーナーがやるべきです。

善管注意義務があるから、部屋を借りた人が庭木の管理もするべきだ！

というのはかなり無理があると思います。

そもそも庭木の枝がぼうぼう、雑草もぼうぼうという収益不動産では

退去者が出るかもしれませんし、入居率が悪くなると思います。

やはり、そのあたりは小綺麗にしておくのが満室経営には欠かせないと思います。

庭木の手入れができていない。

ゴミ置き場は粗大ゴミが放置しっぱなし。

集合ポストの床はチラシだらけ。

ってのが、空室だらけ物件の始まりになります。

その木が無いと満室経営できないですか？

ということで、敷地内に庭木がある以上、剪定や手入れはしなければいけないのですが、

私がまず最初に考えることは、「この木は切ってしまってはダメなのか？」ということです。

だって

毎年毎年、植木屋さんにお願いして剪定してもらうとかコストがかかって面倒だし、

木が入居率に関係していることってありますかね？

よっぽど素敵な庭木があって、

「この木があるから入居を決めたの！」という方が何人もいるなら

切っちゃだめですけど。

基本的に普段住むアパート・マンションで庭木が決め手になることは無いと思います。

管理会社さんに聞いてみましょう

この木を切ったら誰か退去しますか？
この木を切ったら入居が決まらなくなりますか？

私は今まで購入した中古マンションで庭木の話をされたら全て切ってきました。

その結果は

「日当たりが良くなった」

「毎年、剪定前は枝や葉がうっとうしかったがスッキリした」

「虫が出なくなった」

など、入居者の皆さんの満足度が上がる場合がほとんどです。

なんで木を切ったんだ！とクレームを言われたことは一度もありません。

木は可能であればバッサリ切っちゃいましょう！

景色もコストもスッキリします！

伐採は管理会社さん任せも良いですが、

木は毎年コストをかけて剪定すべし！という固定観念がある管理会社さんも多く、

伐採の経験が少ない管理会社さんは意外と多いです。

ですので、こちらで相見積もりをとっておくことをおすすめします。

大きい木だと思いがけない高額な費用を管理会社さんから言われることもあるので、

相見積もりで必ず相場は確認しておきましょう！

アパートの木の伐採の見積もりを取る

いや、私はこの物件のこの木が好きなんだ！

いや私はこの木が大好きなんだ！

この物件にはこの木がぴったりなんだ！！

そんな保有物件を愛する大家さんは、

ご自分で剪定されるのもいいですが、職人さんのプロの技で剪定されてはいかがでしょうか？

アパートの庭木尾剪定の見積もりを取る

物件を愛されて、大切に見守り、手入れをするということはとても良いことだと思いますし、

そのように大家さんに大切にされている物件はたいてい満室ですが、

逆に全部大家さん一人でやろうとして手が回ってない物件は

空き室が目立ちがちです

プロに頼むと高いから。。。

といいますが職人さんの時給って2,000円から3,000円くらいだったりしますので

危ないとか、体力がいるとかそういったことはプロに任せるのが良いと思います。

草むしりもこちらから安い業者を探せます

防草シートしいて砂利ひいちゃって生えてこないようにしたほうがいいですけどね

まとめ：アパートの庭木の手入れはどうすれば良い？

中古の収益アパート、マンションの敷地内に樹木があった場合の対処法について解説しました。

基本的には伐採することをおすすめします。単純に毎年必要な剪定費用がなくなって収支が良くなります。

伐採して入居が悪くなることはまず無いと思います。

そこをまず管理会社に聞いてみて調べましょう。

物件の庭木の手入れに関しては

やめられないか→伐採できないか？

手入れの手間をなくせないか→プロに頼めないか？

という順番に検討しましょう。

物件を愛されて、大切に見守り、手入れをするということはとても良いことだと思いますが、

全部大家さん一人でやろうとして手が回ってなくて空き室が出てしまっては本末転倒です！

大家さんには満室経営のために他にやらなければいけない大事な仕事がたくさんあります！

木は毎年コストをかけて剪定すべし！という固定観念がある管理会社さんも多く、

伐採の経験が少ない管理会社さんは意外と多いです。

大きい木だと思いがけない高額な費用を管理会社さんから言われることもあるので、

相見積もりで必ず相場は確認しておきましょう！

アパートの木の伐採の見積もりを取る

剪定の際はぜひこちらのサイトを参考にしてみてください

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