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経験を積んだ不動産投資家も現地の物件調査が必要な理由

不動産投資の初心者は必ず行ったほうが良い、

というかむしろ行かないで買っちゃダメ!という現地の物件調査、いわゆる現地調査ですが、

何棟か買い進めていくと「現地調査って契約が固くなってから行っても良いんじゃない?」って思ってくるものです。

 

でも、やっぱり行けるのであれば現地調査はすぐ行ったほうが良いと私は思うのでその理由を説明したいと思います。

 

しん
効率化を求めすぎると意外とうまく行かないということが不動産投資にはありますが、その1例のお話になります

 

現地調査を省きたくなる理由

現地調査の本来の目的は、

この物件を買っても大丈夫か?ということを確かめるために

建物自体のチェック客付けのチェックすることにあります。

建物自体のチェックは、大きなクラックが入ってないか?とか建物が傾いてないか?とか、後ろ崖になってない?

とか建物に不備やリスクがないか確かめることです。

そして客付けのチェックは、近隣の賃貸仲介不動産業者を回って、調査対象の物件の賃貸需要を確かめることです。

満室になる?どれくらいの家賃なら決まる?設備は何が必要?

ってことですね。

で、慣れてくると、

建物自体のチェックはグーグルマップで済ます

客付けのチェックは電話で済ます

となってきます(笑)

物件購入までの概ねのフローは、

物件資料請求→資料検討・物件調査→銀行に打診→業者に物件グリップ依頼→融資内諾→売買契約→金消→決済

です。

初心者は、

物件資料請求→資料検討・物件調査→現地調査→銀行に打診→業者に物件グリップ依頼→融資内諾→売買契約→金消→決済

とやるべきです。

中古物件ってどんなものなのか?を目で見て確かめる必要がありますし、

レントロールと実態がどうか、周辺管理会社がこの物件をどう思っているのかをしっかり確かめてから購入を決めるべきです。

しん
初心者のときは何かと自信が無いですから、実際物件を見たあとの方が銀行に対して自信を持って話ができます!

ただ、物件って毎回毎回確実に買えません。

というか買えないほうが多いんですね。

銀行が融資してくれない。融資額が伸びない。

業者のグリップが不十分。誰かに取られてしまう。

「せっかく現地に行ったのに、全く買えなかった!!」

そうなってくるとふと気がつくわけです・・・

「もっと買えそうな確率が上がってから現地行けば良いんじゃない?」

そうすると

物件購入までのフローが以下のように変わります。

物件資料請求→資料検討・物件調査(グーグルマップ&電話ヒアリング)→銀行に打診→業者に物件グリップ依頼→融資内諾→現地調査→売買契約→金消→決済

 

そうだ!融資出るってわかってから行こう!

交通費も馬鹿にならないし、これが一番効率的だ!

となるわけです。

効率化の罠

効率化とは、業務に対して出来る限り時間や手間の無駄を無くす、ということです。

現地に行く手間を省いて、

建物チェックはグーグルマップの写真を見て判断

客付けチェックは周辺管理会社に電話してヒアリング

慣れてくると、それで判断することができるようになります。

あと買うまでには一度は見に行きますので、最悪そこで気づけます。

さて何が問題か?というと、

建物チェックと客付けチェックに関しては何も問題ありません!

じゃあ良いじゃん・・・

ということなんですが、

現地調査を省いてしまうことで、

建物チェックと客付けチェック以外に現地調査が持っていた影の役割ができなくなってしまうんです!

 

しん
当初私はそのことに全く気づいてませんでした!

現地調査の影の役割

それは売買仲介さん、売主さんへのアピールです!

現地に行くとミラクルが起きる!という言葉は不動産投資家仲間で集まるとよく聞かれます。

「そんなの精神論でしょ」と私は思っていたのですが、

私自身、すぐに現地に物件を見に行ったときは

  • すぐに仲介業者さんから会いましょうと電話が入る(買い主候補のなかから有力候補に昇格する)
  • 買付申し込みに物件の印象など記入したら売主さんにめちゃくちゃ気に入られて、大幅指値が通る

という経験をしています。

その他には、

  • 実はもっと高値で貸せるということが管理会社ヒアリングで明らかになる
  • その物件はダメでも、他のもっと良い物件を現地の業者さんから紹介される

なんて話もあります。

はじめは

「精神論ってバカにしてたけど、ほんとに起きるんだなー、不思議なもんだなー」

と思っていましたが、

今ははっきり理屈がわかっています。

すぐに現地を見に行く姿勢が、売買仲介さん、売主さん、さらには現地の不動産業者さんに好印象に映っているのです。

そう考えれば、ミラクルが起きるのは決して偶然ではないことがわかります。

あと、

物件を見に行くことで、自分自身もその物件が本気で欲しくなる。

やる気がでる

というモチベーションアップ効果も少なからずあります。

 

すぐ現地調査に行くことが、違いをもたらす違い

今は遠くにいながらグーグルマップで物件の様子もわかります。

賃貸を募集する管理会社もグーグルマップでわかります。SUUMOで調べてもいいですよね。

いとも簡単に電話ヒアリングのリストができてしまいます。

それだけに、すぐに現地調査に行く不動産投資家って実は少数派になりつつあります。

だからこそ、

資料をもらったらすぐに現地調査、

そしてすぐに仲介業者に連絡 ←ここが大事(笑)

することで、

  • この人は本気だ!
  • 真剣にこの物件を検討してくれてる!
  • すぐに動いてくれて誠意がある!

他の買い主候補とは違う!と仲介業者さんが思ってくれるわけです。

そして、「良いお客さんが検討してくれてます!」って、誰かに報告します。

そうです!売主さんに報告するわけです!

「お預かりした物件、市場に出したら、とっても良いお客さんが検討してくれてます。だから心配ないですよ!」

と仲介業者さんは売主さんに一刻も早く伝えたいですからね。

 

そのときに、「この買主さんは資料を見て、すぐに現地見に行ってくれたんですよ!」って

エピソードを伝えてくれます。

そして、現地を見に行った感想が添えられた買付申込書を一緒に渡せれば・・・

好印象間違いなし!

です。

なのでくれぐれもすぐに現地に行ったら、

すぐに現地に行きましたよ!って仲介業者さんに連絡しましょう

そうしないとミラクルが起きません(笑)

アピールだけなんて電話しづらいよという場合は、

見に行って何でも良いから、質問を考えて電話で聞きましょう。

「今現地きてるんですけど、これってどうなってんですかー?」

みたいなことですね。

 

現地の管理会社さんに対しても同じ効果があります。

電話で「良い物件あったら教えて下さいねー」とお願いしてきた不動産投資家と、

直接訪問して「良い物件あったら今回みたいに飛んできますんで教えて下さい!」とお願いしてきた不動産投資家の

どちらを優先するかという話です。

当然後者ですよね。実際今現地きてるわけですから。

 

しん
ちなみに私は、夜中にほんとに物件だけ見る現地調査をやったことがありますが、仲介業者さんがめちゃくちゃ気に入ってくれて大幅指値が通りました!

 

経験を積んだあとでも現地調査に行ったほうが良い理由のまとめ

経験を積んだ不動産投資家も行けるのであれば現地調査にすぐ行ったほうが良いと思う理由について解説しました。

慣れてきたあとの効率化というのは実は曲者で、効率化を求めた結果、以前より買えなくなってしまう。

というのは割とよくある話です。

現地調査には、

  • 建物チェック
  • 客付けチェック
  • 仲介業者さんへのアピール
  • 売主さんへのアピール
  • 現地不動産業者さんへの営業

など多くのアウトプットがあります。

アピール・営業のアウトプットは意識してないと気づかないので、気づかずに切り捨ててしまいがちです。

物件を買いたいのであれば、できる限りすぐに現地調査に行って、仲介業者さんに連絡することがとても大事です!

 

また現地調査のアウトプットは上記のとおりですので、

  • 自分がよく知っているエリアである。
  • 仲介業者さんとは十分に関係が構築できている

という条件が揃っていれば、効率重視で現地調査を後回しにしても問題ないと思います。

 

普段自分がやっている行動が何を生み出しているのかを良く分析してから、行動を効率化すると良いですね!

今回は、自分だけの視点だけではなく、仲介業者さんや売主さんの視点を考えることがポイントだったと思います。

しん

がむしゃらにやってた昔のほうが買えてたような気がするなーという方は、

ぜひ一度気づかずに効率化で抜け落ちてしまったものがないか検討してみると良いですね!

 

最後までお読みくださりありがとうございました!

 

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ライター紹介 ライター一覧

不動産マイル投資家しん

不動産マイル投資家しん

2016年に本格的に不動産投資を開始して、
地方中古RCを中心に毎年1棟ずつ買い増して、
2019年に家賃年収5,000万円、ローン返済・経費を差し引いた年間キャッシュフローが1,000万円を突破しました!

不動産投資のかたわらマイルを貯めることを研究。
資産がなくてもマイルを貯める方法を確立。
日常生活の工夫でマイルを貯める方法を
Twitterとブログで発信中。
不動産投資のノウハウも書いてます!

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