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売契の融資特約で融資が出なかった後は何をすればいいのか?

そんなん契約解除になるだけじゃー!ってことなんですが、

今年の9月はもう他の案件も仕込めず、やることが無いので、

売買契約したけど、融資が出なくて契約白紙解除したよ!

融資特約ありがとう(涙)というネタでブログを一本書いてみることにしました。

 

Sin
今回は、仲介会社に手数料多めに払って、一番手確保するとかちょっと玄人っぽいことしたのにダメだったので余計にがっかりしてます(泣)

やるせない気持ちを整理するために書いてる暇つぶしです。どうもすみません(笑)

物件買えなかったときに心機一転するために参考になることもあるかも!?

 

売契の融資特約で融資が出なかった後、リアルにすること

いくらがっかりしても、まずは気持ちを落ち着けて、しっかりと契約解除しましょう(笑)

打ちひしがれている間に手付解除や違約金発生になってしまったら洒落になりません

売買契約書の融資特約の期限に関わる条項をチェック

私は融資特約という文言が入っているのかと期日だけをチェックしてましたが、

実際に、融資特約による契約解除を実行するには、

解除の方法に関する条項に対応したアクションをする必要があります。

融資特約による契約の解除には「解除条件型」と「解除留保型」の2つの方法があります。

2つは何が違うかというと、

  • 解除条件型→融資が通らないまま期日がすぎると契約が自動的に解除になります
  • 解除留保型→融資が通らないなら期日までに契約を解除する旨を明確にすることで契約が解除になります。

だいぶ違いますよね。

ちなみに今回私は解除条件型だったので、

「融資通りませんでしたー」って仲介会社さんに電話一本で終わりましたー(笑)

Sin
そりゃ無いっすよーって向こうも泣いてたと思います(泣)

ちなみに解除条件型と解除留保型のメリット・デメリットは以下の通り

融資特約の種類 解除条件型 解除留保型
メリット

期日をすぎると契約が自動解除なので簡単

契約解除を忘れてしまうリスクなし

期日をすぎても通告しなければ、融資特約無しの状態で契約の継続が可能

あともう少しで融資が通るという際に、契約を巻き直さず、融資特約なしの状態で、
一番手の権利を確保し続ける選択が可能

デメリット

期日をすぎると契約解除、つまり契約自体がなかったことになってしまうため、
期日後に金融機関から融資の本承認が下りても全て無駄になってしまう。

期日を伸ばすには、期日を伸ばす「売買契約変更合意書」を交わす必要があるが、
売主が別の買主を一番手にしたいときは合意書の取り交わしを断られることもある。

期日をすぎるまでに解除の通告をしなければ融資特約での契約解除はできなくなる。

期日以降の契約解除は手付解除もしくは違約金の支払いによる契約解除となる。

融資が出ていないのに期日までに通告を忘れてしまうととんでもないことに!

どちらもメリット・デメリットありますが、

契約上の通告となると、文書で送ったり、内容証明郵便で送ったり、色々気を使うことが多いので、

契約時に、解除条件型にしておくのが無難でしょう。

Sin
ま、本当は売買契約時に解除の方法を確認しておくべきですね。それは今回勉強になりました。

契約するときは買えるつもりで動いてるからなー

ちなみに私は今回解除条件型でしたが、

解除時に「ローン特約による売買契約の解約合意書」というものを締結しました。

自動解除といえど後で言った言わないとなると面倒なので書類を残すのですね。

 

ローン特約の条項の確認方法

解除条件型には「標記契約解除期限が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる」

解除留保型には「買主は売主に対し、標記契約解除期日までであれば、本契約を解除できる」

といったたぐいの記述があります。

自動的にという文言が入ってない場合は解除留保型の可能性が高いですので仲介会社によく確認をしてください。

売契の融資特約で融資が出なかった後、次に繋げるためにすること

さて買えなかった後始末はスッキリと終わったところで、今度は次の物件に向かわなくてはいけません。

不動産投資なんて正直買えないことのほうが多いですから、買えなかったことでいちいちクヨクヨしている暇はありません。

そんなことより体制を立て直すためにやらなければいけないことがたくさんあるのです。

Sin
人一倍クヨクヨして、ブログにまで書いてしまっているお前に言われたくないよ!って感じですね!

融資が下りなかった理由、銀行から借りれなかった理由をはっきりさせる。

銀行員から融資がNGだという連絡があったときの対応ですが、

銀行員
すみません!融資ダメでした!
投資家
いやーまいったな~今度またお願いしますね!

ってこれじゃダメ!絶対!

不動産投資の要である銀行員さんに対して必要以上に下手にでてしまう人がいますが、これは絶対ダメです。

ダメな理由は態度の問題ではなく、(高圧的になったり、怒るのは問題外です)

融資が出なかった理由をしっかりと聞いてないことがダメなのです。

こちらは重い売買契約を締結して、さらにそれを解除までしているのですから、

今回融資がダメだった理由をはっきりさせましょう。

複合的に判断して~ゴニョゴニョ・・・というのではなく、

  • 買いたい物件がダメなのか?
  • 属性がダメなのか?
  • すでに持ってる物件が足を引っ張ってダメなのか?
  • 自己資金が足りないのか?
  • 支店長の方針でダメなのか、

次、融資を出してもらうには何が必要なのか?をはっきりさせましょう

そこがはっきりしないなら、投資家として何を改善すればいいのかわかりませんので、

次もまた同じことを繰り返してしまいます。

もしくは「どうせ融資通らないからなー」と漠然とした思い込みで、銀行に案件を持ち込みづらくなってしまいます。

融資が出ないことはよくあることです。

売契を解除までしたのですから、その行動を無にしないためにも、

毅然として「今回は具体的に何がダメだったのか?次買うために何を改善すればいいのか?」を銀行員に聞いておきましょう!

転んでもただでは起きてはいけないのです。

 

ちなみにのらくらと融資が出ない理由をきちんと答えてくれないのなら、

本当にその支店が融資してくれる可能性があるのかをよく考えましょう。

振り向いてくれない相手をいつまでも追いかけ続けるのは恋愛同様不毛です。

思わせぶりだけどその気のない銀行もよくいますので、この機会に見抜けると良いですね!

Sin
銀行も、売契解除させてしまって申し訳ないって思ってますし、ダメだった理由を聞くことは何ら失礼なことではないと思います

仲介会社の信頼を回復させる

次は仲介会社です。

正直、売買契約までしてローンブレイクしてしまうと、

「えっ?マジっすか??」

って感じになります(笑)

仲介会社として「よくあること」ではあるのですが、

売買契約までしたということは、

仲介会社さんとしては、

この人は自分の買い主の中では一番買える人

と判断したということです。

それがダメだったということなので、どれだけ信頼関係を構築しているかによりますが、

契約解除の前後で、なんとなく空気が変わってしまうということは避けられないでしょう。

信頼を回復させる方法に正解はありませんが、私は以下を心がけています。

  • 仲介さんは社内、売主・売り側の仲介に対してメンツがつぶれたという事実を認識する
  • 真摯に謝る
  • ダメだった理由を伝える(次は買えると思わせる)

私は1つ目が大事だと思います。

失敗してしまうと自分のことばかり見てしまいますが、

仲介さんは私を信じて、

「この人は買えますから売買契約しましょう!」と売主さん、売主側の仲介さんを説得、

売買契約締結まで持っていってくれたのですし、

仲介さんが恥をかいた、仲介さんの信頼にも傷がついたということは認識しておく必要があります。

投資家
まーよくあることだよね?気にしてないよね?

なんて、

こっちが勝手に軽く解釈してしまうと、二度と物件を紹介してくれないかもしれません。

銀行も、仲介会社も、共に不動産投資ビジネスを実行するパートナーであるという心構えは忘れないようにしましょう。

複数の案件を走らせておく

これが一番良い善後策です。

ダメだったことは次に活かす、信頼を必要以上に損なわないようにする、ということも大事ですが、

ひとつダメでもまだまだ次がある。

いちいち一案件の成否で一喜一憂しない!

という状態にしておくことが大事です。

 

ひとつダメでも、まぁ次あるからいいや!ってなりますからね。

常時3~5案件程度走らせておくのがいいと思います。

私も9月は3案件走らせてました。

あと1件残ってます。(融資審査に時間がかかる銀行なので9月末決済は無理ですが・・・)

 

複数案件を走らせるためには、不動産業者はもとより、使える銀行をたくさん開拓しておくことが重要です。(一つの銀行に同時にたくさん持ち込めないですからね)

じゃあ銀行開拓もやらなくちゃ!

  • 複数案件を走らせる
  • 複数案件を走らせるための準備をする

とやっていれば、

落ち込んでクヨクヨしている暇はなくなりますよね!

Sin
本記事を書いて考えも整理されたので、引き続き次の案件の仕込みを再開します!

 

売契の融資特約で融資が出なかった後は何をすればいいのか?まとめ

てっきり買えるものと思っていた物件を買い損ない、

売買契約をローン特約により解除したショックから色々書いてみましたが、

思いがけず頭が整理されて次の行動が見えてきました。

  1. まずは確実に契約を解除する。
  2. 銀行から融資が出なかった理由を聞き出す
  3. 仲介会社の信頼を取り戻す
  4. どんどん次の案件を仕込み、複数案件を走らせる

私の場合は、

「ちょっと次の作戦を考えたい」ということで、銀行の面談を取り付けました。

買えなかった理由だけでなく、じゃあ次どうやったら買えるのか?も銀行の担当者と考えるつもりです。

次は絶対買うぞーと銀行の担当者も巻き込むことを狙ってます。

そしたらその作戦を仲介会社に伝えて信頼を取り戻そうという算段です。

済んでしまったことは仕方ないので、あとはそれをどうやって次に活かすかですね!

最後までお読みくださりありがとうございました。

参考になれば幸いです。

 

追伸:結局この後、同じ業者・同じ銀行から3ヶ月後に物件を買うことができました。

信頼回復に努めた結果、「この人が買えなかったのは運が悪かっただけだな、今度は是非買ってもらおう!」

と業者さんに思ってもらったおかげです!

銀行員も「今度こそは融資しないと!」と思ってくれたみたいです。

 

不動産投資は買えないことのほうが多いですし、

サラリーマンをリタイアしようと思っているのであれば、

1棟買って終わりというものでは有りません。

正しい戦略で継続的に努力する必要があります。

 

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ライター紹介 ライター一覧

不動産マイル投資家しん

不動産マイル投資家しん

2016年に本格的に不動産投資を開始して、
地方中古RCを中心に毎年1棟ずつ買い増して、
2019年に家賃年収5,000万円、ローン返済・経費を差し引いた年間キャッシュフローが1,000万円を突破しました!

不動産投資のかたわらマイルを貯めることを研究。
資産がなくてもマイルを貯める方法を確立。
日常生活の工夫でマイルを貯める方法を
Twitterとブログで発信中。
不動産投資のノウハウも書いてます!

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