サラリーマンをしながら資産をつくる不動産投資入門サイト
私は「不動産マイル」のサイトを運営している不動産マイル投資家しんと申します。
ツイッターやこのサイトを通して、不動産投資/マイル/クレカ/ポイントサイトの情報を発信しています
このサイトは、会社に勤めながら家賃年収5,000万円、キャッシュフロー1,000万円を達成したしんが、
不動産投資の魅力や活動の仕方について、
知っていることをなんでもお伝えする「不動産投資入門サイト」です。
もくじ
私の投資方針は地方RCの1棟買いです
私の投資方針は地方RCを高利回りの1棟買いです。
戸建て、築古、新築など様々な手法がありますが、
- 金融機関からの融資を使った規模の拡大がしやすい
- キャッシュフローが良い
- 再現性が高い
という理由から地方RCの1棟買いを選択しました。
サラリーマンとして会社に勤めて安定した収入があるのであれば、
その信用を使って金融機関から融資を受けるないのは大変もったいないと思います。
耐用年数を超えた築古アパートや、土地の持ち分がほとんどない区分マンションは銀行評価が低いので、
耐用年数が47年と最も長いRCを選択しています。（築浅なら重量鉄骨も耐用年数34年なのであり）
ちなみに地方であることの意味は高利回りのみです。
高利回りでキャッシュフローが良ければ、新築でも都内でも構いません（笑）
ちなみに、
良いキャッシュフローとは、出ていくお金よりもたくさんのお金が入ってくる状態のことを言います。
悪いキャッシュフローとは、出ていくお金が多くて、入ってくるお金が少ない状態を言います。
よく、地方RC・フルローンは危険だ、古くなったら売れない、破綻だ
都内で買わないとダメだと煽られますが、高利回りで、つまり低価格で買っていれば問題ありません。
当たり前ですけど、地方RCなら都内より利回り高いから買ってOKと言っているのではありません。
地方RCの中でも、価格の安いお宝物件を探すというのが肝になります。
そうすることで出口（物件の売却）も困りません。
地方・築35年とかでも利回り15%！みたいな値付けをすれば結構売れていきますし、
キャッシュフローが良いのであれば売らなくて持ち切りだってありだと思います。
そんならそれを都内でやればいい。と言われればおっしゃるとおりなのですが、
高利回りの物件って都内じゃほぼ出てこないんです。。。
都内は利回り低いです。
だってそうですよね？
「都内は入居付が良い」ってことは日本国民全員が知ってます。
今なら外国人だって知ってます。（都内だと中国人がライバルとかザラです）
絶対儲かるってわかってるんです。
そうするとどうなるか？
堅い商品なので利回り下がるわけです。
それこそ、都内の収益不動産には
別に儲からなくていい資産保全や相続対策のために不動産が欲しい
っていう資産家さんたちがたくさん参加してます。
都内の不動産は、
キャッシュフロー！キャッシュフロー！とうるさい投資家に無理しても売らなくても
お金持ちの方々がそれこそ頭金ごっそり入れたり、それこそ全部現金で買っていくんです。
そんな都内で高利回りの不動産探すのと、
地方で高利回り＆入居が満室になりそうな不動産探すのと
どっちが早く収入増やせるか？と考えて地方RCの1棟買いを選択しました。
それでも結局出口まで考えると、
地方より都内が良いんだ！とおっしゃる方もいらっしゃいますが、
すいません、私そんなに資産家じゃないので今お金欲しいんです。
長年不動産持って売却したときの利益よりも、
今お金が欲しいので
出ていくお金よりもたくさんのお金が入ってくる良いキャッシュフローにこだわってます。
都内で新築でやって、利回り作り出すって方法もあって、
今チャレンジしてますけど時間がかかって仕方ないです。。。
もうすでに物件が建っていて実績がわかる中古って、
なんて素晴らしいんだろうと思います（笑）
以上が私の投資方針でした。
ここからは、私が書いた不動産投資に関する記事のご紹介になります！
初めてブログに来た方におすすめの記事
不動産投資のリスクとは？
不動産投資には興味があるけど、
破綻したりするリスクが怖い。。。とご心配の方におすすめの記事です。
不動産投資には準備できないリスクはほとんどないと私は考えています
（私は投資家としてDIYや自己管理はしない方針ですので、その前提で書いた記事になっています。）
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物件が買えてしまえば、
ほんとに寝てるだけでお家賃が入ってくるのが、不動産投資の魅力です。
不動産投資の魅力や、ビジネスモデルの素晴らしさを知っていただきたく書いた記事になります。
（私は投資家としてDIYや自己管理はしない方針ですので、その前提で書いた記事になっています。）
具体的に不動産投資どうすればいいの？とお悩みの方におすすめの記事
具体的にはどうやればいいの？
という方には以下の記事がおすすめです。
まずはどの手法で不動産投資をやるかを決めよう！
不動産投資で到達したい目標を設定して、投資手法を選択する方法について解説しています。
不動産投資の場合はほぼどんな手法も先人がいますので、
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ここが一番重要！手法が決まればあとは頑張るだけ！
王道の不動産投資！物件購入の前に知っておくべきたった一つのこと。初心者の失敗しない始め方、まずは投資法を決めるのが成功への最短ルート！
家族からの協力の取り付け方
不動産投資では、家族はブレーキにもアクセルにもなります。
反対されれば最悪、不動産投資を始めることすらできないですし、
その反面協力してもらえればこれほど心強いことはありません。
私の実体験からパートナーを巻き込むコツについて解説しています
最初はどうやって不動産投資を始めればいいの？
私が本格的に活動を開始したときの活動の仕方を記事にしました。
不動産投資って何から始めれば良いのかわからない！という方の参考になると思います。
不動産投資の賃貸需要の調べ方
私の投資手法は地方RCの一棟買いですから、賃貸需要の調査は非常に重要です。
車社会の地方ですと、駅徒歩何分とかの指標は全く何の役にも立ちません！（笑）
ということで餅は餅屋ということで、
入居付のプロの賃貸仲介店舗へのヒアリングで賃貸需要を調査する方法を解説しています。
不動産投資で融資してくれる銀行の見つけ方
不動産投資の成功の秘訣は、融資してくれる銀行をいかに見つけるかです。
「紹介じゃないと銀行は融資してくれない」なんて言う人がいますが、そんなことありません。
というか最初は自分ひとりでやるしかないです。
（実績もない人に、何のメリットもなく大切な銀行を紹介する人はいません）
ということで、
不動産投資初心者が、融資してくれる銀行を探す方法を解説しています！
不動産投資で満室運営する方法
購入した後は、物件を満室しなければなりません！
地方のRCなんて満室にするのは大変なんじゃ・・・
と思われる方も多いかもしれませんが、
当たり前のことを当たり前にやるだけで十分満室になります！
私は今地方に４棟持ってますが、72戸中72戸入居の入居率100%です！
しかも今はほとんど現地に行っていません！
私の満室運営方法はこちらの記事で詳しく解説しています！
まとめ
私の自己紹介、投資方針、最初におすすめの記事をまとめてみました。
引き続き、不動産マイル投資家しんと「不動産マイル」をよろしくおねがいします！
ツイッターもよろしくおねがいします！
