不動産投資は甘くない。デメリットとリスクだらけ！ってそれ本当？？9つのリスクに関して地方・中古・一棟物投資家が解説
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「不動産投資ってやってみたいけどデメリットは無いのかな？」
「空き室とか入居者トラブルのリスクはあるのかな？」
うーん、不動産投資をやってみる踏ん切りがつかない・・・
このようなお悩みを抱えていらっしゃるからこそ本記事を閲覧いただいているのだと思います。
世間では不動産投資はデメリット、リスクでいっぱい！という情報もたくさん溢れていますが、
不動産投資を実践している立場から、それらの情報が噂なのか本当なのかを本記事で解説したいと思います。
本記事では以下の9つのデメリット・リスクについて不動産投資を実践している不動産マイル投資家しんが解説します
- 購入リスク
- 借入リスク
- 管理・修繕リスク
- 自然災害・火災リスク
- 住人トラブルリスク
- 売却リスク
- 不動産価格下落リスク
- 立地が変えれないデメリット・エリア急変リスク
- 金利上昇デメリット・リスク
私の実績としては、現在家賃年収5000万円、年間キャッシュフロー1000万円以上ですので、
それなりに信頼していただいて良い情報かと思います
まぁ不動産投資をやっている人間が書くのだからデメリット・リスクなんて無いって書くんでしょ？
と思われると思いますし、実際ほとんどそうなんですけど（汗）
不動産投資はデメリットはともかく、
知識を得ることでリスクはほとんどゼロに減らすことができるので、その点をお伝えできればと思います。
もくじ
不動産投資のリスク・デメリット
1.購入リスク
不動産の購入には大きな金額が動きます。
- 入居がつかない物件を買ってしまったらどうしよう
- 買った物件に取り返しのつかない欠陥があったらどうしよう
などが不安として挙げられるでしょう。
これらの不安に関してですが、
調べて買えばいいじゃん
が答えになります。
確かに大きな買い物ですので不安になる気持ちは痛いほどわかりますが、
今や家電など何を買うにも口コミを調べる時代です。
当然、不動産も調べて買いましょう。
調べもせず「不安だ、不安だ」と言っているのは不動産投資以前に投資に向いていません。
確かに新築物件だと物件も無くて全てが仮説になるので調べるのが難しく、経験が必要です。
（その割には初心者さんほど新築区分とか新築木造に手を出しちゃうんですよね・・・）
それに対して、
中古の収益不動産では、そこにもう買いたい不動産が建っているわけですから
現地に行けばいくらでも調べることができます。
でも自分は集客や建築のプロじゃないし・・・
と思われるかもしれませんが、
そんなもの周辺の管理会社に聞けばよいのです。
- その物件がどれくらいの家賃で埋まりそうか？
- 欠陥住宅なのか？
とかは、
今実際に家賃払ってその物件に住んでいる人がいるのだから、
仮説ではなくて事実がわかります。
「この家賃なら埋まりますよ！」
とか
「あそこは雨漏りとかあるんですよ」
とか
「設備が古くて、そこは新しくしたほうがいいですよ」
とか、ひょっとしたらお客さんになるかもしれないあなたに対して、周辺の管理会社さんはかなり親切に教えてくれますよ。
もし欠陥住宅なら、
周辺の管理会社さんは間違いなく知ってます。
そんな部屋にはお客さん案内しないですからね
周辺の管理会社さんへのヒアリングの方法を知りたい方はこちらをぜひご覧ください
2.借入リスク
次に気になるのは銀行から大金を借りることの怖さですね
- こんなに大金を借りて返せなかったらどうしよう・・・
というやつです。
これはひとまず自分でざっくりとした収支計算をして気持ちを落ち着かせるのが一番かと思いますが、
結論から言うと
普通に賃貸経営やってるのに銀行に返済できないってありえないです
私はまず聞いたことがないです。
（新築区分マンションとか、高金利4.5%で借りてますとかだと赤字はありえます）
ざっくりとした収支計算は、収入から返済額、経費を引いた計算をすればいいでしょう。
- 収入は、管理会社さんに幾らの家賃で満室になるかを聞いた値から算出しましょう。
- 返済額は、ネットでローンシミュレーションはたくさん転がってますので、そちらで計算しましょう。今回は返済比率50%で計算。
- 経費は大体満室時の年間家賃収入の20%くらい
- 空室率は10%くらいを見込むと・・・
手取り収入＝満室時の年間家賃収入100%-空き室10%-経費20%-銀行返済50%=20%
満室時の年間家賃収入の20%くらいが手取りになります。
満室の年間家賃年収が1,000万円なら200万円が手取りです。
まぁこれならなにかイレギュラーなことが会っても大丈夫か・・・
てな感じで前もって計算が可能です。
まぁ大体返済比率が45%以下ならほぼ絶対負けないです。
返済比率（%）=満室時の年間家賃収入÷年間返済額×100
満室の手取り収入を計算すると
満室時の年間家賃収入100%-経費20%-銀行返済45%=35%
となるわけですから、
3分の１が空き室のまま放置しても終始トントンです。
空室率40%でもとりあえず破綻するほどの赤字にはならないわけですから
真面目に賃貸経営していればまず問題ないです。
不動産投資のビジネスとして素晴らしい点はこちらにまとめてますので
気になる方はチェックしてみてください
まぁただこの借入リスクというのが不動産投資をするにあたって一番大きな障壁かと思います。
やっぱり借金は悪だ！というのは日本人の固定観念ですから、このマインドをリセットするのが一番大変ですかね。
この借金の怖さを払拭するにはやっぱり不動産投資に関する書籍をたくさん読んで、
きちんと収支が回るビジネスモデルだということを腹落ちするしか無いですね。
いざとなったら自分の給料が幾らだからこれくらい補填できる・・・とか考えるのは無駄なのでやめましょう！
そもそも私なんかは自分の給料で返済できるような小さな物件は1棟も持ってないです（笑）
あとは、不動産投資の成功者と実際に会って話してみるというのがおすすめです！
よし勉強してみよう！と成功者と会ってみたい！と思った方はこちらのページも是非読んでみてください！
王道の不動産投資！物件購入の前に知っておくべきたった一つのこと。初心者の失敗しない始め方、まずは投資法を決めるのが成功への最短ルート！
3.管理・修繕リスク
不動産会社や入居者との手続きにも手間が必要、
雨漏り、エアコン、給湯器など物件や設備が壊れたりした時どうしよう・・・
なんて心配もあるかもしれませんが、
これも専門の管理会社に任せておけばほぼ心配有りません。
手間はほとんどかかりません。
管理会社から電話・メール・LINEで連絡があって、
「その対応でOKです！」って回答するだけで、
99%完了です。
1物件で月に30分もかければOKです。
そのための手数料は賃料収入の３~５%くらいなので激安です！
修繕費用も満室収入の２０%を見込んでおけばほぼほぼその範囲で収まります。
あとは３年に１回くらいに消防設備や貯水槽のポンプの修繕など１００万円前後の大きな出費が出ることがある・・・
くらいのことはありますが、普段の収支が回っていれば全く問題ない費用感です。
そもそも全く予想しないことっていうのがほとんど起こらないのが不動産管理になります。
管理会社の費用をケチって自主管理にして手が回らなくなった物件が安く売りに出たりしますが、
なんでこんなに安くて楽ちんになれるのに管理会社に頼まないんだろうなーって感じです。
不動産投資・アパート経営の肝は賃貸管理会社！
満室になるかどうかは賃貸管理会社の客付け力次第！
空室に悩んでいて、管理会社を比較検討したことがない方は
絶対に一度検討してみてください！
良い管理会社を選ぶと嘘のように楽に満室になります
4.自然災害・火災リスク
水害や地震、火災のリスクは損害保険でカバーしましょう。
損害保険はめちゃくちゃ頼りになります！
はっきりいって災害が起きたら、保険が出るから安い費用で部屋を新しくできてラッキー！
くらいに私は思ってます。
あんまり保険が出なかったなーってときでもこっちの持ち出しは20万円くらいですね。
あと水害・土砂に関しては地域自治体が出してるハザードマップをよく見ておきましょう。
びっくりするぐらいハザードマップはよく当たります！
これって大丈夫かなーって規模の大雨災害のときも、
ハザードマップどおり、ぴったり浸水するところしないところが分かれますので、
物件購入時にすごく重宝します。
また浸水エリアに入っていても、損害保険で水害の補償を厚くしておけば全く問題ないです。
5.住人トラブルリスク
住人が滞納・夜逃げしたらどうしよう。
住人が自殺したり、なにか事故や事件が起きたらどうしよう。
というリスクですが、
これも、管理会社・保証会社・損害保険とそれぞれプロが対応してくれるので問題なしです。
滞納夜逃げは私も何度も経験してますが、全く問題ないです。
滞納分は保証会社が払ってくれますし、滞納住人の追い出しも管理会社と保証会社がやってくれます。
今は家賃滞納者を追い出すための法的スキームが完成してますので、
スキーム通りに裁判をやれば大家が勝訴→保証会社もしくは管理会社が住人を退去させる
というのがスムーズに実施されます。
その際、大家がすることは、送られてきた裁判申請のための書類に判子を押して管理会社に返送するだけです
自殺・事件・事故も損害保険で費用がカバーできますし、
管理会社が特殊清掃などのプロフェッショナルを手配してくれるので問題なしです。
自殺・事件・事故の対応も管理会社ならマニュアル化されてますからね。
それでも実際に経験したことのない管理会社の社員もたくさんいますよ。
それぐらいレアケースかと思います。
私はまだ自殺・事件は経験してません。孤独死は経験してます。
ちなみに自殺・事件・事故があったとしても家賃を半額にすればすぐに埋まるそうです。
気にしない人は結構いるみたいで普通の部屋より先に決まっちゃうことも多いみたいです。
あの恐ろしい座間の事件が起こったアパートもすぐに満室になったということで、
トラブルにより不動産賃貸経営が傾くことはほぼありえないと思います。
私が経験した孤独死は状態が綺麗だったのでなんの問題もありませんでした。
6.売却リスク
売りたくなってもすぐ売れない・・・それが不動産・・・
というのもリスクとしてあげられますが、
これも正直、経営がしっかり回る良い物件を買えていれば問題ないかと思います。
高値づかみをしてしまうと確かに安値で売らないといけないかもしれませんが、
仕入れでしっかり安い価格で買えていれば問題ないです。
まぁ早くて3ヶ月で売ることができます。
築古の物件は売れないんじゃないか？という心配もあるかもしれませんが
不動産って購入理由が色々あるので、
節税、資産圧縮、資産保全などの理由で富裕層や企業が購入する場合は築古の物件が好まれたりします。
築30年より古い物件でも利回り12%とか15%とかつけると瞬く間に売れてしまいますので、
しっかり入居付けが回っていれば需要は必ずあります。
色々苦労しても値付けが間違ってなければ1年間あれば売却できるというイメージで良いかと思います。
7.不動産価格下落リスク
不動産価格が下落したらどうしよう。
というリスクですが、
売らなきゃ良いじゃん
とは思います。
もともと賃貸経営による家賃収入で稼ごうと考えているのならそれでいいかと・・・
そうすると売却リスクに対しても強くなりますよね。
とりあえず今は経営回っているから、
不動産価格が上昇したら売ろう！
という考え方が良いと思います。
バブルじゃないんで、いまの不動産価格がそんなに上がりすぎとはおもいませんので。。。
不動産価格が下落しているときは、売り側ではなくて買い側に回りたいですね！
そんときは融資がなかなか出ないんですけど・・・
8.立地が変えれないデメリット・エリア急変リスク
こちらは確かにデメリット・リスクと言えます。
買った不動産の立地を動かすことはできないですからね、
とは言っても、
ほとんどの物件は、ライバルの大家さんが地元のおじいちゃん、おばあちゃんなので、
普通に努力すれば入居は付きます。
ではどういった場合が問題か？というと、
入居者を一つの大学に頼ってる、一つの大企業の工場に頼ってる、1本足打法のエリアです。
その大学、工場が移転してしまうと大打撃を受けてしまいます。
またそういった地域は大学、工場があるときは入居が堅いので、単身用アパートがめちゃくちゃいっぱい建ってるんですよね。。。
なので、大学、工場が移転した途端・・・家賃2万円代でも埋まらない・・・
なんてことが発生します。
- キヤノンの大分工場の移転
- 同志社大学の京田辺キャンパスからの移転
- 日本福祉大学の美浜キャンパスからの移転
なんかが有名です。
こればっかりはどうしようもないのでデメリットと言えると思います。
ただ私は購入時に、入居者の供給元が１つに頼ってるものは買わないようにしています。
それは購入前に調べればきちんと分かることなので、対処できますね。
また、各自のリスクのとり方によりますが、
物件を複数持っていれば、大学近くの単身用アパートを買うのも有りかなとは思います。
現状満室だったら、大学がある限り楽ちんで満室経営継続できますからね。
（やっぱり旨味がある分、リスクも大きいんですよ）
そういった物件を購入する際は、
大学キャンパスに移転の噂はないか？
大学キャンパスに学生は増えているか？新学科などできてないか？
いざとなったら他の大学や社会人をこの物件に引っ張ってこれるか？
などを調べるのが良いかと思います。
不動産投資・アパート経営の肝は賃貸管理会社！
満室になるかどうかは賃貸管理会社の客付け力次第！
空室に悩んでいて、管理会社を比較検討したことがない方は
絶対に一度検討してみてください！
良い管理会社を選ぶと嘘のように楽に満室になります
9.金利上昇デメリット・リスク
これは本当にどうしようもないデメリット・リスクです！
いくら購入時に返済比率を計算していても、
その後、インフレにより金利上昇が起こってしまったら経営が悪化、最悪破綻！してしまいます。
今は大体金利が1.5%くらいで計算してますし、借りてるのは1~3%くらいのもんですが、
これが金利5~6%になっちゃうと、ローンを返すだけで精一杯。。。
なにやってんのかわかんない。。。って状態になってしまいます。
（一応タダで物件のローンを支払ってるってことにはなりますが）
こればっかりはどうしようもないので、
日本は近々ハイパーインフレになる！と予想されてる方は
絶対に不動産投資をやらないほうが良いです。
夜眠れなくなっちゃうと思うので（笑）
私は、、、
少なくとも10年くらいは金利上昇なんて起きないでしょ？
って思ってます。
んで10年あれば、結構残債も返してるし、
そんときハイパーインフレになってたら残債返せる額で売ればいいかな
くらいに気楽に考えてますね。
不動産投資は甘くない。デメリットとリスクだらけなの？まとめ
いかがでしたしょうか？
以下の9つのデメリット・リスクが本当にリスクなのかを解説しました。
- 購入リスク
- 借入リスク
- 管理・修繕リスク
- 自然災害・火災リスク
- 住人トラブルリスク
- 売却リスク
- 不動産価格下落リスク
- 立地が変えれないデメリット・エリア急変リスク
- 金利上昇デメリット・リスク
正直私は不動産投資ってめっちゃ楽なビジネスだと思ってるので、
物件買えたらめっちゃ嬉しいんですよ！
ってことは借金増えたらめっちゃ嬉しいんですね。借金増えれば増えるほど嬉しい（笑）
1億円借金増えたら年収200万~300万はアップするイメージですから。
そう考えると本当に自分ではどうしようもないリスクっていうのは
金利上昇リスクかなぁと思います。
それ以外は本当に、
- リスクとは言えない
- 良い物件買ってたら問題にならない
- 予めわかっていて対策が取れる
の3パターンかと思うので、
不動産投資やってみるか悩んでいる方はぜひ挑戦してみてください。
こういう知識は、不動産投資を行動するためのモチベーション向上や維持には役に立つんですが、
良い物件買うためには役に立ちませんので、さっさと行動しましょう（笑）
ただ改めてリスク書き出してみると、
最初の仕入れ：良い物件を購入する
ということが本当に大事だなと思いましたので、
最初はよく勉強することをおすすめします。
よく勉強するってどうすりゃいいのよ？
って思われた方！
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