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王道の不動産投資!物件購入の前に知っておくべきたった一つのこと。初心者の失敗しない始め方、まずは投資法を決めるのが成功への最短ルート!

昨年2019年に家賃年収5,000万円、年間キャッシュフロー1,000万円を突破した不動産マイル投資家・Sinです。

今ではいつ会社をやめても大丈夫という状態ですが、私はここまで来るのに11年もかかってしまいました。

その原因はひとえに、「目的を達成するための投資法を最初に決めていなかった」ことにあります。

まずは始めてみるかと新築木造アパートを買い、あんまり儲からないな、

それじゃあ区分マンションでもやってみるかと都内の区分マンションを買い、

大したキャッシュフローを得られないままダラダラと8年間を過ごしてしまいました・・・

それが、明確な目標を立てて、投資手法1つに絞っただけで、

たった3年で家賃年収5,000万円、年間キャッシュフロー1,000万円を達成!

してしまいました。

いままでなんという遠回りをしていたんだ・・

今の自分を否定するつもりはありませんが、もっと早く今の投資手法に絞って実践していたら

今頃家賃年収1億円はとっくに達成してただろうなと過去を悔やむことが少なからずあります。

この記事を読んでくださっている方の中にも

  • これから不動産投資を始めたいと思っている方、
  • 不動産投資を始めてみたけどなんだかうまく行っていないという方

がいらっしゃると思います。

なにかのご縁があって、

私のサイトに辿り着いてくださった不動産投資の初心者・初級者の方々には、

私と同じように成果が出ないまま何年も過ごすという不毛な日々を送っていただきたくない。

一刻も早く成功の道を歩き出してほしい!

そんな思いでこの記事を書きました。

この記事では、私の経験を踏まえながら、不動産投資を始める本当に最初のステップ

  • 不動産投資で成功するための失敗しない始め方
  • 投資法を決めてそれを実践する方法

についてお伝えしたいと思います。

 

失敗しない!「成功する不動産投資」の始め方

目的・目標を決める

まずはあなたの投資の目的と、達成したい目標と期間を定めましょう!

え?不動産投資の勉強するんじゃないの?と思うかもしれませんけど、

それは後回し。この作業をしっかり時間をかけてやりましょう!

  • 老後の不安解消のためですか?
  • 毎月給料以外にお小遣いを手に入れてちょっとした贅沢がしたいからですか?
  • 家族を守れるだけの収入を手に入れたいからですか?
  • 経済的自由を得るほどの柱となる収入が欲しいからですか?

その目的を果たすためには月額いくらのお金が必要ですか?年間にすると必要なキャッシュフローはいくらでしょうか?

そしてそれをいつまでに達成したいですか?1年後?3年後?10年後?

これをまず最初に定める。

自分に嘘はつかず、本当に達成したいこと、そのために必要なお金を書き出す。

これが本当に大事です。

年間キャッシュフロー1,000万円が本当に必要ですか?200万円であなたの目的は達成できないですか?

本などを読むとよくキャッシュフロー1,000万円と書かれてるから、

「なんとなく成功の基準として、1,000万円を目標としている。」ということはありませんか?

年間キャッシュフロー1,000万円がゴールだとすると、達成には少なくない量の努力が必要となります。

何も努力しないで年間キャッシュフロー1,000万円が達成できるというのはさすがに夢物語、妄想と言っていいでしょう。

本当に自分がやりたいことが目的になっていないと、どんな投資手法を選んでもモチベーションが保てず途中でくじけてしまいます。

継続的に努力するためにも、まずは動機づけ=なぜその目的を達成したいのか?をしっかり腹に落としましょう。

目的、そのために達成したい目標と期間が決まると、選択すべき投資法が見えてきます。

私の場合は、なんとなく給料の他に副収入がほしいな、とりあえず不動産投資を勉強してみよう

という目的で不動産投資を始めてしまいました。

これが大失敗!

目的が曖昧かつ低い!

  • 勉強することが目的→どんな投資方法を選んでも何かしら勉強できてしまう。
  • 副収入がほしい→月に数万円でも副収入が入っていたので達成。

という状態になってしまったのです。

まぁそれで良いじゃん。という方も中にはいらっしゃるかもしれないです。

それがあなたの決めた目標ならばそれでOK!

ともかく、あなたはどんな目的のために、20◯◯年までに何を達成したいのか?まずそれを決めてください!

それを決めずに不動産投資を始めることはもちろんのこと、勉強も始めることもおすすめしません!

私は結婚を機に以下の目的・目標を立てました。

目的:二人の子供が生まれるまでに、会社に頼らず、妻と安心して子育てしながら自己実現ができる経済的基盤を作り上げる。

目標:3年以内にキャッシュフロー1,000万円を突破、202年には家賃年収1億円を達成して会社を卒業!

そしてその目標を立てることにより、適切な投資手法を選択し目標を達成することができたのです。

不動産投資手法を調べて比べる

さて目標を決めたら、ようやく不動産投資の手法についての調査を始めます。

今は巷には調査するには十分すぎる不動産投資の本やDVDが溢れています。

まずは次の3つの大きな観点で広く投資手法を比較しましょう。

  • あなたの目標を達成できる方法はどれでしょう?
  • 目標達成までにはどれくらいの期間がかかるのでしょう?
  • その手法に必要な資金、労力、能力はあなたに合っているでしょうか?

あなたの達成したい目標がキャッシュフロー1,000万円であれば、いくつかの投資手法の選択肢があります。

ただ、都心の区分マンション投資や木造アパートの投資で1,000万円を達成するのはかなり難しいです。そこまでの戸数を買い進めることは不可能でしょう。

では、3年以内に年間キャッシュフロー1,000万円達成ではどうでしょう?これは達成できる手法はかなり限られます。運営に労力がかかるシェアハウスだと時間が足りないかもしれないですね

私なりに代表的な投資法を比較した結果はこちらです。

注意:投資開始に必要な資産は、投資時に使うお金ではありません。銀行から融資を受けるときに最低限必要な資産背景とお考えください

投資法 得られるリターン 投資開始に必要な資産 労力 必要な能力
都内区分マンション 年間CF200万円くらいまで 500万円~ 特になし。都内なので入居率高い
築古木造・戸建て 年間CF300万円くらいまで 500万円~ 修繕・DIY
首都圏新築木造 年間CF500万円くらいまで 1,000万円~ 新築を低コストで企画、建築する知識・管理会社コントロールするコミュニケーション力
シェアハウス 年間CF1,000万円くらいまで 1,000万円~ 居心地の良い物件管理
民泊 年間CF1,000万円くらいまで 転貸なら~100万円 集客・顧客ニーズを見つけるマーケティング能力
中古RC 年間CF数千万円も可能 2000万円~ 銀行交渉・管理会社コントロールするコミュニケーション力
都内中古RC 年間CF数千万円も可能 1億円~ 資産力。都内なので入居率高い

正直、私は中古RCの投資手法以外に関しては専門家ではありませんので、

それぞれの手法のスペシャリストからは「これは違う!」と物言いがつくかもしれません(笑)

自分がこれから取り組む手法を選ぶのですから納得行くまで調査しましょう。

この調査での納得感が高いほど、選んだ投資手法にしっかりと取り組むことができますので、しっかりと時間をかけるのが良いと思います。

どの手法においても既に成功者がいます。まずは成功者が出している本やDVDで勉強しましょう。

不動産業者やその社長が書いている本は読まないほうが良いです。彼らの目的は彼らの会社の不動産を売ることですので、ポジショントークの可能性が高く、自分が実際に不動産投資で成功しているわけではないことが多いです。

著者が実際に不動産投資で成功しているかどうか経歴をよく見てください。

また、当然ながら著者は自分が成功した手法についてのメリットを強く説明しています。

教材が述べている結論だけを鵜呑みにせずに、その主張の理由をしっかり考えて理解することが大事です。

  • あなたの目標を達成できるか?→その理由は?
  • 目標達成までにはどれくらいの期間がかかるのか?→誰がやっても再現性があるか?
  • その手法に必要な資金、労力、能力→あなたはこの方法なら続けられそうですか?

あと可能であればその教材では他の手法のデメリットをどのように書いているかも着目してください。

デメリットはなにか?その理由・根拠はなにか?

複数の教材を眺めながら、多角的な視点で各手法のメリット・デメリットをひとつひとつ整理していくと、あなたのためだけの投資比較表ができるはずです。

 

もし、何から手を付ければよいのかわからない!最初のとっかかりがほしい!

ということであれば、こちらの無料レポートをぜひ読んでみてください。

私が入会している不動産投資の会が発行する無料レポートです。

もちろん中古RCをすすめるレポートになっていますので、中古RCのメリットが際立って書かれていますが、

他の手法のメリット・デメリットに関しても簡単に記載されていますので勉強になると思います。

 

 

また、具体的に不動産投資を始めるとどんな活動をすることになるのか?

を知りたい方は、こちらの不動産投資メール講座(無料)にぜひご登録ください。

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投資手法選びの参考になると思います。

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投資手法を一つに絞る

自分が実践する投資手法がピックアップできれば、その中から一つに絞りましょう!

複数の投資手法を同時にやってはいけません。

なぜならどの手法も成果が見えるまでに一定量の努力が必要だからです。

そして必要な努力の種類も異なります。

初心者はまずその手法の型をしっかりと身につける必要があります。

どの手法を選ぶにしても、

その手法の型を身につけて、成果が出始めるまでには3ヶ月は必要です。

その間にいろんなことに手を出してしまうと、

成果が全く出ない。もしくは思ったような成果が出ないという結果になってしまい、

さらにはその原因がわからない!という状態に陥ってしまいます。

ゴルフの初心者がスイングを身に着けようと練習をしているときに、勝手にテニスや野球のスイングを取り入れてしまうようなもので、フォームが無茶苦茶になってしまいます。

プロ野球選手はみなさんゴルフが大変上手ですが、

それはプロのスポーツ選手になるほどの運動神経があるということもありますが、

まずはじめに野球という一つのスポーツを極めているからです。

しっかりと野球で会得した体の使い方をゴルフに応用することは可能でしょう。

不動産投資も同じです。

まずはじめにあなたが選んだ一つの手法をしっかりと習得しましょう。

例えば中古RCでキャッシュフロー1,000万円を達成し、一つの型を習得した後に新築にチャレンジするといったことは可能です。

また、投資手法を一つに絞るのにはもう一つ不動産投資特有の理由があります。

それは、ずばり銀行からの評価です。

不動産投資は銀行からの融資により少ない投入資金で大きな金額を動かしてキャッシュフローを得る投資手法です。(転貸を利用した民泊などは除く)

最初の1棟目では、銀行はあなたの収入と保有金融資産のみを審査して融資を判断します。

しかし2棟目以降はあなたの収入と保有金融資産に加えて、保有不動産と残債も含めた審査をして融資を決定します。

ここであなたの持っている不動産がキャッシュを生み出していたら、銀行は全てプラスで判断してくれるかといえばそうではありません。

その不動産を今売却したらいくらになるか?という時価を各銀行が独自に評価した担保価値が評価に入ってきます。

中古木造を評価してくれる銀行もあれば評価してくれない銀行もあります。

耐用年数を超えた不動産は残債だけを計算して、収入は一切評価しないという銀行もあるのです。

そうすると22年の耐用年数を超えた築古木造アパートは借り入れがあるだけで収入ゼロの負債のみ。

と評価されてしまいます。

これでは「築古木造を1棟買って収益が出たので、次は中古RC!」と簡単には移行できません。

もっともよくあるパターンが

「区分マンションを2,3棟買ってから1棟物の投資に移行しようとしたが銀行がどこも貸してくれない」

というパターンです。

区分マンションはマンションの建物が建っている土地はそのマンションの所有者全員の共有となるので、

土地の評価がほとんど出ません。なので固定資産税は安くすみますが、それは裏を返すと固定資産税評価額が非常に低い。

つまり銀行からは担保価値が非常に少ない不動産とみなされるのです。

1戸目、2戸目と銀行からスムーズに融資を受けて資産を積み上げているように思っていたが、

実は銀行はあなたの給料と保有金融資産だけを見ていて、区分マンションは負債としてか見ていない。

あなた個人の信用に対して、区分マンションの負債が大きくなった時点で、これ以上の融資はできません!

となってしまうのです。

ですので、あなたの目的が達成できるのであればどの投資手法を選んでもよいのですが、

その手法で獲得した不動産をどこの銀行でも評価してくれるわけではないことを良く覚えておいてください。

築古木造の投資手法を選ぶのであれば、その物件・手法を好む銀行、

中古RCの投資手法を選ぶのであれば、その物件・手法を好む銀行

を探し出して付き合いを深めていくことになります。

 

まだキャッシュフロー1,000万円も突破していない投資家初級者の段階で、いろんな種類・構造の物件を持ってしまうと、

どの銀行に行っても、保有物件のどれかがマイナスに評価されてしまう!

ということになりますので、

最初はいろんな物件に手を出さないように、一つの投資手法に絞って取り組むのがベストです。

ちなみに私は新築木造も区分マンションも買っていましたが、

中古RCに投資手法を切り替えるにあたり、どちらも売却して全部リセットした状態で中古RC投資をはじめました。

どちらも中古RC投資を始める上ではマイナス評価になってしまう不動産だったのです。

市況も良くてスムーズに売却できましたが、これがなかなか売れずに半年も1年もかかってしまっていたら大変な足止めを食っていたことでしょう。

銀行が不動産をどのように評価するか?は不動産投資の肝ですので、

ぜひ書籍や、

本サイトが紹介する無料レポートやメール講座で勉強してください!

 

ちなみに私は区分マンションの投資を全否定しているわけでないです。

老後の生活が不安で副収入がほしいという目的であれば、気軽にできる投資だと思います。

ただ、電話で営業してくるワンルーム不動産投資会社は無視したほうが良いでしょう。

儲かる話は自分で探して見つけるものです。特に初心者のときは必ずそうです。

儲けたい人が行動・電話をするのです。

なので、業者が飛び込みで電話をかけて紹介してくる物件は、大抵彼らが一方的に儲かる物件ばかりなので、

「不動産投資には興味がありません!」と断りましょう(笑)

投資法を決めたら、その道の成功者のやり方を徹底的にコピーする!

入会する会を探す

投資法が決まればあとは実践するだけです。

そして、成功への最も早い近道は

成功者のやりかたをそのままコピーすること

です。

我流で投資手法を学ぶのは試行錯誤が伴って非常に時間がかかります。

また大きな金額を扱ったり、個人の信用情報が重要な不動産投資では、一つの過ちが取り返しのつかない過ちになることが稀にあります。(大抵のミスは有識者の知恵を借りればカバー可能なのでご安心ください)

ですので、あなたが選んだ投資手法を教えてくれる不動産投資の会・大家の会などのコミュニティーを探して入会しましょう。

その投資手法で成功した人が運営する会であることが最も重要です。

私は本で勉強した手法を選ぶので、その本のやり方をそのままコピーします。というのも結構ですが、

本に載せられる情報はどうしても限られてしまいますので、情報量が足りないことが多いです。

また知らぬ間に自分で手法を勝手にアレンジしてしまうということも起こりがちです。

あとは極端な話ですが、成功者が言語化できていない重要なポイントがあることもあります(行動の仕方、気持ちの持ち方など)

ですので、

成功者との距離が近ければ近いほどよいですので、

書籍に比べると必要なお金は多くかかってしまいますが、成功者が自ら教えている会・セミナーに参加することを私はおすすめします。

また、私の手法は勉強できるコミュニティーが無いです。という方はかなり斬新な手法を選んでしまっているかもしれません。

不動産投資を成功させるには手法の再現性が重要です。

再現性があり、その方法を学んで実践すれば必ず成功するという手法であれば、

必ずその手法を学ぶコミュニティーがあるはずですので、根気よくコミュニティーを探すか、思い切って違う手法へ変えてみるのも一案です。

成功者のマネをするか、独学で勉強するかでは、目標達成までの時間に雲泥の差がでてしまいますので、そもそも良いコミュニティーがある投資手法を選ぶということも重要なことです。

会を探す際のポイントは以下の3つです

  • 主催者が成功者であること
  • 入会者が成功していること
  • 会の雰囲気が良いこと(ポジティブ・ドリームキラーがいない)

繰り返しになりますが、主催者がその手法で成功しているかどうかが最も重要です。

本人の経歴をみると実は不動産投資では成功しておらず、会ビジネスで稼いだお金で不動産を買っていた。

なんてこともよくある話ですので、主催者のその手法での実績は必ず確認しましょう。

次に入会者が成功しているかどうかです。入会者の中にあなたが目指す目標を達成した人はいるでしょうか?

入会者は誰も成功しておらず、会の主催者の過去の自慢話を毎回聞いて、懇親会をして解散!

もしくは主催者が会員に物件を紹介して売りつけるだけ。という会もたくさんあります。

入会して実践した方がどんどん成功しているか?

実際にセミナーや懇親会に参加して入会者に積極的に話しかけて生の声を集めることが非常に大事です。

その際には会の雰囲気を確かめることも重要です。

大家の会などにありがちですが、愚痴の言い合いになっていてネガティブなオーラが充満している会もあります。

修繕ばかりで儲からない。規模拡大できるのはどうせ金持ちだけだ。

そんな話ばかり聞いていると、できることもできなくなってしまいます。

あなたの目標達成への意欲に水をかけるドリームキラーがいるような会には絶対に入会してはいけません!

良い会では講師と入会者の関係が非常に良く、セミナー・懇親会でもポジティブなエネルギーに満たされています。

ぜひそういった会を根気よく探して入会しましょう!

 

私が入会している会は、講師陣、会員ともにやる気がみなぎっていて非常に良いオーラに満たされています!

毎年このような成果発表会もやっており、非常に楽しく不動産投資を実践でき、なおかつ家賃年収1億円超えの成功者が続出しています。

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入会して、まずは素直に実践する

さて、目的・目標・期間を決めて、投資手法を選び、投資を教えてくれるコミュニティに入ったら、、、

あとは黙って素直に実践するだけです。

会の教えの中には、最初はなぜこんなことをするのだろう?というものあるでしょう。

「どうしてこれをする必要があるのですか?」と講師の方に質問するのは非常に良いことです。

ただありがちなのは

「これをやる理由が私には理解できないから、やりません」ということです。

これではせっかく再現性のある投資手法でも成功することはできません。

だって本人が再現させる気がないですから(笑)

ただ自分が投資を実践していると、このような気持ちになってしまうのはよくわかります。

どうしても自分の頭に考えて、納得したことだけをやりたい。自分が良いと思ったことは取り入れたい。

しかし、非常に重要なことは

成功者の常識と、成功していないあなたの常識は異なるということです。

もしあなたが第三者として、

成功している人が「これをやるべきだ」と言っていて、

成功していない人が「これをやる意味がわからないからやらない」と言っていたら、

どちらを取り入れれば成功に近づけるかは自明ですよね?

自分なりの考えを取り入れたい際や、やる理由を教えてもらいたいときは講師の方に相談すればいいです。

そして

  • 講師がやっていいというなら、やっていい。
  • やってはダメと言うなら、やってはダメ。
  • やらなければいけないと言うなら、絶対やる。

これを守れればあなたは必ず成功できるでしょう!

まとめ

「不動産投資初心者の失敗しない始め方」いかがでしたでしょうか?

  1. 目的・目標を決める
  2. 不動産投資手法を調べて比べる
  3. 投資手法を一つに絞る
  4. 投資法を決めたら、その道の成功者のやり方を徹底的にコピーする!
  5. 入会する会を探す
  6. 入会して、まずは素直に実践する

簡単すぎて拍子抜けだったでしょうか?(笑)

私も今となってはなんでこんな簡単な当たり前のことができなかったんだろうと思いますが、

「この方法をしっかりやっていれば必ず成功する」という投資手法に出会うまでに時間がかかったことが遠回りした原因と思います。

投資を始める最初の段階で、目的を達成するために最適な投資手法はなにか?をしっかり調査しておけばよかったです。

不動産の世界は大きなお金が集まる世界なので、いろんな人が集まってきます。

そしていろんなことを言ってきます。

  • あなたが探しているような物件はない。
  • 今どきフルローンで融資する銀行なんて絶対ない。
  • もっと良い投資法があるからこちらのほうが儲かりますよ。

そして、その言葉にいちいち惑わされ、迷い、いろんな投資手法を試してみるという一番時間の効率が悪い投資をしてしまいました。

成功の秘訣というものは、気がついてみれば何でもシンプルなものです。

成功者がいる方法は必ず成功できる!

不動産業者や銀行に何と言われようと、自分の手法の基準に沿って行動し続ける!

これだけです。

最後までお読みいただいたあなたにはぜひ不動産投資で成功を収めてもらいたいと思っております!

是非チャレンジしてみてください!

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

 

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不動産マイル投資家しん

不動産マイル投資家しん

2016年に本格的に不動産投資を開始して、
地方中古RCを中心に毎年1棟ずつ買い増して、
2019年に家賃年収5,000万円、ローン返済・経費を差し引いた年間キャッシュフローが1,000万円を突破しました!

不動産投資のかたわらマイルを貯めることを研究。
資産がなくてもマイルを貯める方法を確立。
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