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30代サラリーマンの不動産投資初心者の時の体験談・進め方のブログ

「不動産投資って初めはどうしたらいいんだっけ?」

いざ不動産投資を初めてみようと思っても何からやって良いのかわからない。。。

そんな方のために、私が不動産投資を始めたときの行動を振り返って書き出してみました。

  • どこから手を付けて良いのかわからない

みたいな方の参考になれば幸いです。

 

《自己紹介》

しん
はじめまして!不動産マイル投資家しんです!

私はサラリーマンをやりながら、2016年に本格的に不動産投資を開始して、

地方中古RCを中心に毎年1棟ずつ買い増して、

2019年に家賃年収5,000万円、ローン返済・経費を差し引いた年間キャッシュフローが1,000万円を突破しました。

 

3年でキャッシュフロー1,000万円!

と聞くと、とてもすごい人!のように思えますが、

実は全然すごくありません(笑)

不動産投資を始めたときの私はずぶの素人で何をしていいのかさっぱりわかりませんでした。

 

仕方がないので収益不動産を売っている売買業者さんとの訪問を繰り返し、

  • 何を買って良いのかわからない・・・
  • 一番丁寧に説明してくれた売買業者さんのすすめる物件でも買うか・・・

みたいな感じでした(笑)

 

そんな私でしたが、とある不動産投資の会と出会ったことで、

不動産投資の成功の道が開けました!

 

不動産投資の会で私を担当してくれたコンサルタントから叱咤激励・手取り足取り教えてもらいながら不動産投資活動を併走してもらうことで、

なんとか不動産投資の世界を一人で歩けるようになったのです。

 

その当時の記録を思い返しながら、

最初はどんな活動をしていたのかを書きたいと思います

 

基本的な活動は物件検索、現地調査、銀行開拓

不動産投資では、実は初心者も、上級者もやることは変わりません

物件検索して買いたい物件を見つけて、現地調査して、銀行に持ち込みます。

 

上級者になれば、

懇意にしてる売買業者さんが上流の情報を流してくれることもあるでしょう

融資は付き合いのある金融機関に問い合わせるだけになっていくかもしれません。

 

ただ逆に言えばそれぐらいの違いでやることは同じです。

物件検索して買いたい物件を見つけて、現地調査して、銀行に持ち込みます。

ザッツ・オールです(笑)

 

ということで、

始めたときに最初にすることは

  • 物件検索できるようになる
  • 現地調査できるようになる
  • 銀行開拓できるようになる

です。

 

で、

勉強していく順番ですが

 

物件を買うための行動の順番は、

物件検索→現地調査→銀行持ち込み

なのですが、

 

早く物件を買えるようになるための

順番は

  1. 銀行開拓
  2. 物件検索
  3. 現地調査

の順番になります!

 

銀行開拓の仕方を勉強する

銀行開拓を一番最初にやる理由は

融資してくれる銀行を開拓する方法でも書いていますが、

 

いくら自分が欲しい物件を見つけても、

それを融資してくれる銀行がなければ買えない!

からです。

 

逆に言えば

融資してくれそうな銀行が1,2行でも見つかっていれば、

その銀行が好む物件を探して持っていけば、あっさり買えてしまう!

かもしれません

 

ということで、

不動産投資の初心者の活動としては

とにかく融資診断資料を完成させることが重要です。

 

なぜなら

融資診断資料が完成したら銀行開拓ができるからです!

 

銀行開拓に関しては本当に重要ですので、こちらの記事も参考にしてください!

融資してくれる銀行を開拓する方法

 

融資診断資料が完成すると以下の感じで活動が回っていきます。

 

銀行開拓

物件検索

本気物件登場!

電話で資料請求

現地調査、銀行に審査請求

 

銀行に目処がついていると、

物件が買えてしまう!?(笑)

かもしれないので、

物件検索も現地調査も俄然やる気がでます!

 

物件検索の仕方を勉強する

つぎは物件検索です。

 

物件を検索する判断基準を決める

銀行開拓をやってから物件検索とは申しましたが、

物件を検索する判断基準は銀行開拓と並行して最初に決めておきたいです

 

判断基準がないと、

どんな物件を購入したいのか銀行もわかりませんし、

ダメダメ物件を銀行に持ち込んだら、

「こいつ見る目ないなぁ・・・」と思われてしまいます(笑)

 

それに、やみくもに物件検索サイトで物件を眺めていても

探している物件の判断基準が明確でないと、たんなるネットサーフィンの暇つぶしです。

 

では物件の判断基準はどうすればいいのか?ですが、

 

それはどの投資手法を選択するかで全然変わってしまいますので、この記事では割愛します

 

ちなみに私の物件の判断基準ですが、

こちらの不動産投資メール講座でお伝えしております。

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投資手法の選択はこちらの記事を参考にしてください!

王道の不動産投資!物件購入の前に知っておくべきたった一つのこと。初心者の失敗しない始め方、まずは投資法を決めるのが成功への最短ルート!

 

最初はネットで物件検索するしかない!

 

判断基準が決まったら、物件検索をしましょう!

健美家・楽待・アットホーム・不動産連合体などを検索すればよいです。

 

初心者の頃は必ず全員が思うことだと思うのですが、

最初、物件検索をしてた時は

ネット検索では良い物件は見つからないんじゃないか・・・

と不安になると思います。。。

 

上級者の方で、

良い物件はネットなんかでは絶対見つからない。

ネットで探すやつはバカだ

って人がいますし、

 

成功する不動産投資の物件の基準って結構高いので

実際問題ネットではなかなか欲しい物件は見つかりません。

 

こんなことしてて意味あるんだろうか。。。

 

と思いますが、

 

「安心してください、見つかりますよ!」

 

と今なら自信を持って言えます。

 

今、私が持ってる物件で、一番稼いでくれる物件はネットで見つけました。

 

ネットで良い物件なかなか見つからないと言いますが、

そんなの当たり前です。

 

繰り返しになりますが、

成功する不動産投資の物件の基準って結構高いんです。

 

ネットどころか、市場に出てこないんですよ。

そんな買えば誰でも儲かるような物件が

ちょっと検索しただけでゴロゴロ出てくるわけないじゃないですか。

 

だって出てきたらすぐに売れちゃいますもん

 

ということで、

ネット検索を毎日やっていれば、

良い物件が必ず出てきますので安心してください!

 

あと、

不動産業者さんとつながるにしても最初はネットしか無いです

 

だって初心者だから不動産投資の知り合いなんていないでしょ?普通・・・

 

ですので、

ネットで資料請求して、

不動産業者さんと知り合って、

自分が不動産投資をやってるってことを知ってもらって、

ようやく物件を紹介してもらえるようになります。

 

ネットで物件探すのはバカだと言っている人は

自分が初心者の頃を忘れてしまったのか、初心者の頃に物件検索サイトがなかった人ではないでしょうか

 

せっかく物件検索サイトという初心者と不動産業者さんをつなぐマッチングサイトがあるのです

利用しない手は無いでしょう。

 

あ、あともう一つ大事なポイントです。

良い不動産業者さんでも、紹介してくれる物件が100%良い物件ってことはありません!

あと、普段良い物件紹介してくれない業者さんでもたまーに良い物件を紹介してくれます!

 

100%優良物件だけを紹介してくれる「夢のような業者さん」がこの世の中に存在して、

その業者さんと取引できる有力者だけが成功できる。

それが不動産投資の世界

 

なんてことはありません!

 

いやまぁひょっとしたら、

私の実力が至らなくて、

本当はそんな業者さんがいるのに私が知らないだけかもしれないですけど、

 

仮にそうだとしても、

その業者さんと出会えなくても、

草の根の活動をしっかりやれば成功するのが不動産投資の世界です。

 

少なくともキャッシュフロー1,000万円、家賃年収5,000万円くらいまでは来れました(笑)

 

自分はコネがないからとか力がないとか関係ないです。

いろんな不動産業者さんと付き合いを増やしていけば、

目線に合う物件をたくさん見つけられるようになりますのでご安心ください。

 

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さぁ次は現地調査です

 

現地調査の仕方を勉強する

物件検索をして気になる物件が見つかったら資料を請求して、

次は現地調査に行くわけですが、

具体的になにをやるかというと

  • 建物の躯体チェック
  • 入居状況チェック
  • 賃貸需要チェック

をやります。

その他にも、

地場の業者さんへの営業とか物件の売買業者さんへのアピールとか

現地調査の効能は色々ありますが

まずは、上記3つができるようになれば良いと思います。

 

建物の躯体チェック

建物のどこをチェックするかはその物件の構造によると思います。

私は基本的にRC専門なんであんまり深いチェックはしないです。

 

だってRCですよ、鉄筋コンクリートですよ

頑丈なんで、あんまり欠陥住宅みたいな致命的なことって無いんですよね

躯体にでかいクラック(ひび割れ)が入ってたら、ちょっとやめとこうかなと思いますが。。。

あと、屋上の様子がどんなもんかは見ますね。

屋上防水シート全面張り替えとかだと結構厳しいので。

まぁそれでも200万~400万円くらいで直せますしね。

 

汚いところをチェックして、

それってどれくらいの金額で直せるかを調べて経験値を積みます。

 

自分が狙ってる物件の構造だと、

築浅の物件、築古の物件がそれぞれどんなものなのか、

実際に見てみて実感しよう!

 

ということですね。

なので、

躯体チェックに関しては、

自宅の家の周りの物件の築年数がわかれば、

その物件を見てみるだけでも勉強になります。

 

ただ繰り返しになりますが、

現地行ったときに私はこのチェックにあんまり時間をかけてみません。

中古のRC(鉄筋コンクリート)造ですからね

 

例えば築20年の中古RCとか、

20年間もその場所に無事に建ってるんですよ。。。逆に何を疑います??

 

当然どんな物件でも、

経年劣化により水回りの修繕は発生しますので、

それは当然の経費として考えておきます。

 

あと、大家さんが防災点検を全然してない物件とか、

購入してから点検したら、いろいろ設備の保全で費用高くついちゃって。。。

みたいなこともありますけど、

まぁ全部なんとかなりますよ!お金払えばプロが直してくれます(笑)

 

入居状況チェック

入居状況もそんなに詳しくは見ないですけど、

レントロール偽装が無いか?は見ます。

ポストを見たり、

カーテン付いてるかとかを見てレントロールの実態と一致してるかどうかチェックします。

 

レントロール偽装が疑われた場合は電気メーターが動いてるかどうかで、

入居の有無を確認するとよく言われてますが

私はそこまでしたことはないですね。

 

あとは、エントランスが汚くないか?(管理状況把握)

反社の入居者が居ないか?風俗の店が入ってないかを見ます。

ま、これも別に勉強するまでもなく、

現地行ったらすぐにわかることです

 

賃貸需要チェック

じゃあ現地調査で何を勉強するんじゃい!

ということなんですが、

賃貸需要チェックです!これに尽きます。

 

物件検索で良さそうな物件を見つけた後に、

実際に購入してOKなのかを判断する目利きの部分になります。

 

で、いくらで募集したら満室になるねん?

を調べるってことです。

 

現地に行ってますので、近隣の賃貸物件の入居率を調べたり、

近隣の客付け業者に賃貸需要をヒアリングして回ります。

 

この近隣の客付け業者へのヒアリングがめちゃくちゃ大事です。

ヒアリングに関してはこちらの記事に詳しくまとめていますので、こちらをお読みください

賃貸仲介店舗にヒアリングする方法

 

まとめ:30代サラリーマンの不動産投資初心者の時の体験談・進め方のブログ

さて、私が初心者のときの不動産投資の進め方をまとめてみましたが

どうだったでしょうか?

 

具体的な順番としては、

物件の判断基準の設定と

銀行への融資診断資料の作成

銀行開拓

物件検索

本気物件登場!

電話で資料請求

現地調査、銀行に審査請求

って感じでやってましたね。

 

無事に物件が購入できた後は、管理の話になるのですが、

管理は、購入に比べれば1/100くらいの労力しかかからないというのが私の感覚です

もちろん管理会社さんに管理頼むからですけどね。(自主管理とか、DIYとかはしません)

管理の記事はまた別の記事で書きますね。

 

この記事が、不動産投資での成功を志すあなたの参考になれば幸いです。

 

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