不動産投資のビジネスとして優れた点
今年ももう11月だというのにまだ一棟しか買えてません（泣）（2020年11月時点）
1年で1棟ずつ買うというのも十分良いペースなんですが、今年は1月に買えてたので、もう1,2棟買いたかったなーと思うわけです。
ただ買えないからといって落ち込んでても何も起きないわけで、
買えなくてもモチベーションを下げずに淡々と物件検索、買付、融資打診とやっていくしかありません。
不動産投資に対してモチベーションが下がりそうなときに私が何をするかというと、
保有物件の帳簿をつけてニヤニヤしたり、
今の苦労も買えたら全部報われるしなーと不動産投資の素晴らしい点を思い返したりすることでモチベーションが落ちないようにしています。
ということで、
今回は私のモチベーション維持のために（笑）
私が思う「不動産投資のビジネスとして素晴らしい点」をまとめてみました！
- これから不動産投資をやってみようという方
- これらの点がすっかり当たり前になっててありがたみを忘れてたよ！という不動産投資中級者の方
のご参考になれば幸いです。
もくじ
衣食住の3大要素の「住」を提供する超安定ビジネス
不動産投資と言うと世間ではリスクが高い！危険！という話になりがちですが、
実は、基本的なリスクは以下の2点に限られています
- 物件を高値で買ってしまって、収入に対してローンの支払い比率が高くなり、支払いが苦しくなること
- ローンの金利が上がってしまって、収入に対してローンの支払い比率が高くなり、支払いが苦しくなること
上記以外の世間でよく言われるリスク、
空き室・家賃下落・災害・事故などはほとんどが防衛策があるのでリスクとは言えません。
不動産賃貸業というビジネスは、
人に住むところを貸すという、江戸時代から続く需給も価格も超安定したビジネスになります。
衣食住、三大要素の一つである「住」をダイレクトに提供するという超シンプルなビジネスですが、
それだけに絶対に無くならないビジネスです。
人はどんなことがあっても住むところは必要ですからね。
大規模災害などあったときも、必ず家賃は補助金が出されますし、
昨今はコロナ禍でいろんなビジネスが窮地に陥ってますが、
やはり人はどこかには住まなければいけないわけで、
住宅系の不動産賃貸業はほぼ無傷です。
派遣社員や外国人ばかりが入居しているアパートではもう少し被害が大きいのかもしれませんが、
入居者属性は購入時からわかっているわけですから、
他にファミリー物件なども購入することで用意にリスク分散することができます。
すぐ真似できるのに、プレイヤーが淘汰されないぬるま湯ビジネス
物件購入→管理会社委託でビジネスモデルがまるっと手に入る
また、不動産投資は、物件さえ買えれば素人にもすぐに始められるビジネスです。
なぜならすべての業務を低価格で外注できるビジネスモデルがすでに出来上がっているからです。
入居付から物件管理まで、基本的にはミニミニさんやアパマンショップさんなどの管理会社が全てやってくれます。
修繕も管理会社さんが職人さんを手配してくれるので、大家は特に何もしなくても問題ないです。
と、
基本的には、「はい、了解」と言っているだけで物件の運営は回ります。
それでいて、管理会社に払う報酬は大体家賃収入の5%程度です。
5%です！激安です！消費税より安いんです！
通常のビジネスであれば、
社長が働かなくてもお金が入る仕組み作りを完成させるには、
とてつもない創意工夫と努力が必要なのですが、
物件を購入して、管理を管理会社に委託するだけで、
働かずに収入を得るビジネスモデルをまるっと手に入れることができるのです！
この不動産投資で得られる収入は本当に質が高いです。
サラリーマンで給料を月10万円あげようと思ったらかなり大変です。
平社員なら課長へ昇進。
課長なら部長へ昇進。
くらいの昇進が必要になるでしょう。
それが不動産投資であれば、
5,000万円以下くらいの小ぶりな収益物件を1棟買えば、
月収10万円をゲットすることができます。
それを管理会社に委託すれば、
あとは管理会社に一ヶ月で電話を15分かけるくらいの労力で、
毎月10万円が稼げます。
もっと稼ぎたければ物件の数を増やしていけばいいだけです。
ビジネスモデルが完成しているので、
物件の数をどんどん増やしていっても、労力は大して増えません。
電話する管理会社が増えるくらいです。
同じ管理会社に複数棟任せるのならもっと簡単です。
これでOKです。
この調子で年収を何千万円まで拡大していくことが可能です。
いろんなビジネスがありますが、こんなに社長が楽なビジネスは他には無いでしょう。
私は今不動産投資で年収1000万円くらい稼いでますが、
全物件トータルで管理のために1ヶ月30分くらい電話してるかなー
という感じですね。
こんなに楽なのに競争がぬるい
こんなに誰でもできて簡単な商売なのに、なぜ競争が厳しくないのでしょうか？
それは
- 立地
- 市場規模
- ライバル
の３つがポイントになります。
真似しやすいビジネスだけど立地は真似できない
これは基本的なことですが忘れがちな点です。
物件を購入するだけでビジネスが開始できる非常に参入障壁が低いビジネスではありますが、
物件自体は立地により差別化されています。
物件の内装、設備、客付けなどの工夫を他の大家さんにいくら真似されたとしても、
その大家さんの物件が他の場所に建ってればこちらには全く関係ありません。
住居を借りたい人は、自分が住みたいエリアで住居を探すので、
「自分の住みたいエリアに建っている」というだけで、借りたい人にとってそのマンションは差別化されているわけです。
じゃあ自分の持ってる物件の周りに、
需給が崩壊するまで、いっぱい新築マンション建っちゃったらどうするの？
って話になりますが、さすがになかなかそんな話にはなりません。
なぜかというと、建てる方もそんなに馬鹿じゃないし、
そもそも、今の日本で土地ってそんなにたくさん空いてないですもん。。。
需給が崩壊しそうになるまで新築マンション建ちまくったエリアと言えば、、、
札幌くらいですかねぇ。
でも札幌でも儲かってる人はきちんと儲けてますしね。
需給の崩壊で唯一気をつけることとしては、
需要が、近所の大学のみ、近所の大工場のみとか一箇所に頼ってしまっている場合ですね。
この場合は、その大学、工場が移転してしまうと一気に需給が崩壊してしまって、さすがの不動産賃貸ビジネスも厳しくなります。
立地により賃貸経営がピンチになるといったらこれくらいだと思います。
殆どの場合、立地により不動産賃貸ビジネスは守られているのです。
一見不便な場所に建っているように見える、田んぼの真ん中の物件が常に満室
理由は、市街化調整区域で他の物件は建てられず、
そこに住みたい人にとってはとても貴重な物件だった。
なんてことは地方の収益不動産では超アルアルです。
どんな場所にも人は住んでいます。
人が住んでない場所にめちゃくちゃ物件が建つことはないし、
人がたくさん住んでる場所にはめちゃくちゃ物件建てたくても土地は空いてない。
という絶妙なバランスで、
日本全国大体、需要と供給のバランスは保たれているのです
市場規模が中途半端で大企業が入ってこれないビジネス
これも重要なポイントです。
賃貸業界に価格破壊を起こすべく、企業が参入、
大量に収益物件を保有することで、賃料を徹底的に下げて、薄利多売で市場を席巻する！
ってことが起きないんです。
理由は市場規模が小さいから。
収益不動産の１棟マンションは高くても５億円以下くらいです。
大企業にとってこんなチマチマした単位の物件を、
ひとつずつ売買契約して~、決済して~、物件登記して~
って、やってられないんですね
それだったらでっけえ土地にでっけいマンションぶっ建てるわ！
という判断になるんですね。
経営が効率化された企業が入ってきて、
個人投資家は全員一掃ということがいつまでも起きない市場になっています。
いやいやビレッジハウスは企業がやってて、低賃金路線でやってんじゃん！
っていう方は、かなりよく勉強されてますね！！
でも、ビレッジハウスも、「高齢・障害・求職者雇用支援機構」っていう独立行政法人が
採算無視で立てまくった旧雇用促進住宅をマルっと600億円分買収できたので可能になったサービスです。
一度に安く大量に収益不動産を買える機会があったので、そのチャンスを活かして投資をしているだけで、
このままビレッジハウスが日本中の収益不動産を買い漁って、
日本中の賃貸物件が安くなる！ってことは起きないです。
前述の通り企業としては１棟１棟買っていく手間はかけられないですから・・・
ビレッジハウスが規模拡大するとしたら、また似たような大量の収益不動産のまとめ売りの購入になるでしょう。
レオパレスの物件の大量買取とか噂になってますね！
それに住居って安さだけじゃないので、
ビレッジハウスと競合してもこっちが選ばれるってことは別に普通です。
ちょっと話がずれましたが、
とにかく市場が小さくて企業が入ってきづらい環境ですので、
ライバルは自分と同じ個人であることがほとんど！
という厳しくないビジネスなんです。
ライバルが昔ながら地主さんでめちゃくちゃ弱い
ライバルは自分と同じ個人と書きましたが、
実際にライバルになる人はどんな人かって言うと。。。
殆どの場合は地主のおじいちゃん・おばあちゃん
がライバルになります。
企業どころか個人投資家でもない、
おじいちゃん・おばあちゃんです。
はっきりいってライバルとして激弱です。
私が今まで管理会社さんに褒められたことを並べてみます。
- 電話をとってくれるからありがたい。
- 電話を折り返してくれるからありがたい。
- 書類を納期通り送ってくれるからありがたい。
- この家賃じゃ埋まりませんとアドバイスしてもキレないからありがたい。
- 入居者が退去したらすぐに原状回復してくれるからありがたい。
- 客付けしたらお礼を言われて感動した
はい。もうこんなレベルです。
サラリーマンとして培った能力を発揮するまでもありません。
常識を守るだけで「すごい大家さん」と思われます（笑）
戦う相手は、
自分が全く苦労することなく、ただ相続した土地の上に建物を立てて、
自分が住む場所を貸してやってるんだ！
とか
自分の持っている物件の家賃を下げるなんてそんな恥さらしな真似ができるか！
とか
ふんぞり返ってる、
もしくは、
特に不動産賃貸ビジネスに興味のない、お金に全く困ってない
おじいちゃん・おばあちゃん
なんです。
社会人として常識的なことをやってれば、
ふつーに管理会社さんにありがたがられますし、
客付けのために、少々努力などすれば、
あの大家さんはすごい！スーパー大家さんだ！
となりますので、
本当に全く楽なビジネスです。
ありがとうと言うだけで、こんなに優秀だと言われるとは、
サラリーマンだけやっていたときは想像だにしませんでした。
想定外のことが起きない・学んだ知識が長く使える。
そろそろ不動産投資ビジネスの素晴らしさ・・・
というか楽さが伝わってきたでしょうか、
最後のダメ押しですが、
突拍子のないことはまず起こらないです。
確かに、
滞納も夜逃げも自殺も孤独死も犯罪も災害もあります！
でも、それって不動産賃貸の世界ではすべて想定内なんです。
そりゃそうですよね。
上記のことは日本全国どこかでは起こっていることですから。
だからすべてのことに対策・準備が整ってます！
なにか起こっても、とりあえず管理会社にお願いしとけば対処法がわからないってことはありません。
またその際の費用ですが、
「滞納、夜逃げ」は保証会社をつければ、保証会社が滞納分を払ってくれますし、
滞納者を追い出してくれます。夜逃げも滞納分払ってくれます。
「自殺・孤独死」は損害保険に入っていれば、費用は払ってくれます。
部屋は特殊清掃にお願いすれば綺麗にしてくれます。
事故物件を気にしない人は世の中に大勢いるので
家賃半額にすれば、普通の部屋よりも早く埋まります。秒で決まります(笑)
あ、ちなみに自殺・孤独死は私は経験ないです。
確率的にはめちゃくちゃ低いみたいですね。
10棟持ってる人が、10年間で1回経験するかしないかくらいみたいです。
「災害」は、損害保険でほぼカバーできます。
火事は、はっきりいって保険が下りて儲かるくらいです。
火事の前より物件が綺麗になります。
水害や土砂崩れのリスクは、ハザードマップで物件を買う前にわかります。
ハザードマップはとても優秀で、
床上浸水が発生する場所ってハザードマップの的中率は半端ないですよ。
めちゃくちゃ正確です。
なので、それも予め保険に入っていれば済む話です。
これに比べれば、通常のビジネスの方がよっぽど想定外です。
ライバルの参入、業界をひっくり返すイノベーションの発生、
法令改正、今回のコロナのような想定外の災害。。。
など、
通常のビジネスは、準備していることの範囲外が起こって当たり前の世界です。
それに比べて江戸時代から延々と続くこのビジネスは、
10年どころか30年は変わらないビジネスです。
ですので、いろいろトラブルが起きるかもしれないですが、
一度経験してしまえば、次はうまく対処できますし、
経験を積めば積むほど、次にその経験が活かせます。
客付けも一度学んでしまえば、ノウハウって殆ど変わらないですから、
半永久的にその手法は使えます。
対処法やノウハウはそのへんに転がっていて、
かつ学んだ知識はずーっと使える。
学べば学ぶほど、どんどん楽になるビジネスです。
それに比べればITビジネスなんて、
学んだ知識が3年もすれば陳腐化してしまって全く役に立たなくなってしまいますから
全く大変なビジネスです。
不動産投資のビジネスとして優れた点まとめ
さて、不動産投資のビジネスとして優れた点、
私が思うところを書きたいように書かせてしまいましたが、
- ビジネスモデルが出来上がってて全部外注できる
- 需給が超安定していて、安定して稼げる
- ライバルが激弱
- 学んだ知識・経験が半永久的に使える
という点から、
最初に物件を安く買ってしまえば失敗しようのないビジネスだと言えます。
それだけに
不動産投資の労力は、
ほぼ買うまでの物件探し、融資づけ、物件のグリップにかかっているわけです。
やはりこれだけに旨味のあるビジネスですから、
良い物件を買うためにはそれなりの努力・行動が必要ですが、
ただ、
買えばその先は寝てるだけでお金が稼げる、
買えば買うほど、毎月得られる稼ぎがあがる、
つまり、やった分だけ報われるのが不動産投資と言えます。
ですので、冒頭に戻りますが、
いくら買えなくても、
買った先には楽園が待っていることを思い出して、
モチベーションを下げずに日々淡々と物件検索、買付、融資打診とやっていくことができるのです。
さて今回改めて不動産投資のビジネスとして優れた点を書き出してみましたが、
正直、どうまとめれば良いか困るほどいっぱい優れた点が出てきてしまいました(笑)
こんなに素晴らしいビジネスをやれているということを再確認できたところで、
明日からまた淡々と物件検索、買付、融資打診をやっていきたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました！
明日からまたがんばります！(笑)
じゃあどうやったら良い物件買えるのよ！
って思われた方！
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