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アパートの入居率を上げるなら清掃を委託しよう!清掃業者の探し方

 2023/02/10 不動産投資
 

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マンションは管理で買え!と言われますが

賃貸物件を借りる方にしてもそれは同じこと。

管理で買え! つまり「管理が行き届いている物件に住みたい」 ということです。

そして入居者が、管理が行き届いているかを判断するのは、ほとんどの場合「物件が清潔か?」ということなのです

ということでこの記事では賃貸物件の清掃・業者の探し方に関して詳しく解説します。

 

空き室が多い物件は大体汚い

「管理が行き届いている物件に住みたい」つまり「清潔な物件に住みたい」と言いましたが

まぁそもそも汚い物件なんて誰も住みたくないですよね?

 

結局、汚い物件は入居が決まらないんです。

入居者が見に行ったときに「なんじゃこりゃ?ダメだこりゃ」と帰っちゃうわけです。

汚いというのは例えばこんな感じです

  • エントランスの集合ポストの周りにポスティング・チラシが散らばってる
  • ゴミ捨て場が汚い、粗大ごみ放置
  • 共用部に粗大ごみ放置
  • 放置自動車多数
  • 共用部の電球が切れているのにほったらかし

築年数が古い、築古物件でも、

物件を綺麗にしていると入居率は良いです。汚い物件と古い物件は違うのです。

 

私もお恥ずかしながら、遠方になかなか入居が決まらない物件があって、

実際行ってみたらゴミ捨て場に粗大ごみ(でっかいソファー)が放置されてました。。。

管理会社に聞くと、

「放置された粗大ごみをすぐ処分しちゃうと、ココに捨てると処分してもらえると思って、また勝手に粗大ごみを捨てちゃうと思って、、、」

って回答してきましたが、

それは大間違いです。

粗大ゴミの放置は見つけたら即撤去!!が鉄則です

粗大ゴミ、放置した方が他の粗大ごみを呼ぶのです。

放置した粗大ごみを見て、入居者が「あ、ここに捨てて良いんだ」と思うのです

さらには内見者が「この物件は汚いから入居やめとこう」と思ったらめちゃくちゃ大損害です。

 

管理会社にお願いして、「粗大ごみ見つけたら即撤去」を徹底したら、

ゴミ捨て場に粗大ごみを捨てる輩は居なくなりましたし、入居も良くなりました。

ということで

基本的なことではありますが、

物件を「清潔・きれいに保つ」ということは、満室運営のための鉄則!なのです。

 

物件の掃除はオーナーがやる?清掃業者がやる?

これは、私なら即答で「清掃業者」がやると回答します。

だって何棟も持ってるからいちいち掃除してられないもん。。。

ま、それはおいといて、

まず一番最初に考えるべきなのは、

自分が大家タイプなのか投資家タイプかなのかを決めましょう

 

大家タイプ

  • 自分が時間や手間をかけてでもコストを節約したい
  • 自分の物件が大好き!自分で常に物件の状況を把握したい!物件を愛でていたい!

という方は、

自分で掃除しても良いのではないでしょうか?

ただ時間がなくて手が回ってない、掃除が苦手で物件が汚いというなら清掃業者に頼みましょう

汚いと空き室埋まりませんよ

 

投資家タイプ

  • 物件運営に手間を掛けずにお金が入ってくる仕組みが欲しい(不労所得)
  • 時間は投資(規模拡大、新たな物件取得)に使いたい
  • 保有物件の総戸数は100戸以上を目指したい!

は、

もう清掃業者一択です。

掃除はプロに任せましょう。その方が綺麗になります。

浮いた時間は投資活動に充てましょう

 

清掃業者の選び方

さて清掃業者はどうやって選びましょう?

私の経験から以下の4つについて解説します

  1. 管理会社に頼む
  2. 自分で清掃業者を探す
  3. シルバーさんに頼む
  4. 入居者さんに頼む

 

管理会社に頼む

投資家タイプの方ならとりあえず管理会社に頼んでみましょう。

管理会社から清掃業者に外注することになります。

多分紹介料を多少乗っけられると思いますが、

管理会社に気持ちよく客付けをやってもらうためにもそれぐらい儲けさせてあげましょう

 

自分で清掃業者を探す

自主管理の大家さんで、物件の清掃に手が回らない、綺麗にやってもらいたい

というなら直接、清掃業者さんに頼みましょう!

 

投資家タイプの方も、

管理会社が頼んだ清掃業者の清掃が気に入らない、高すぎるということであれば、

自分で探して頼めば良いと思います。

 

あと、自分で清掃業者を探して契約することにより、

管理会社の息のかかっていない清掃業者が物件を定期的に見回る

という二次的な効果が発生します!

 

管理会社がちゃんと管理してるか第三者が監視してくれる

というわけです。

  1. 管理会社がイマイチ信頼できないとか、
  2. 物件を把握する方法が管理会社しか無いというのはリスクが大きい

と思われる方は

別途、清掃業者と契約して、物件を点検してもらうのはおすすめです!

 

清掃業者の費用

地域、清掃内容、清掃回数によってマチマチです。

私の持ってる物件だと

月1回で1万〜2万円、月2回で2万〜2万5千円 とかですかね

管理会社さん経由の業者さんが多いので、もう少し安くなるのでは?とも思いますが、

きちんと清掃、点検してくれるのであれば私はこの値段で良いと思っています。

 

清掃業者はこちらのサイトから探せます!

 

草むしり費用が気になる方はこちらから探せますよ!

 

シルバーさんに頼む

シルバー人材センターにお願いして、シルバーさんに清掃をお願いするという方法もあります。

60歳以上の方が会員登録されており、地域社会で働くことで、地域社会に貢献、生きがいを見出すという取り組みです。

アパート・マンションの定期清掃や草むしりをやってくれるおじいちゃん・おばあちゃんを派遣してもらえるということです!

シルバーさんへの費用は清掃会社に頼むよりかなり格安

月額8,000円程度の格安費用で清掃をやってもらえます。

 

ただ、個人に頼むことになるので、清掃の質が人によって異なってしまいますし、

清掃業者のプロでも会社でもないので、

最初から、「じゃあとにかくマルっとお任せね!」というわけにはいきません

 

清掃チェックリストを作ったり、清掃道具の準備、なくなった場合の手配の方法・連絡手段

とか基本的なルールは最初に決めないといけません。

ただこのときに、「物件見て、なにかおかしなことあったら連絡してね」

とお願いしておくと、

めちゃくちゃすぐ連絡してくれます!

 

皆さんとにかく真面目ですし、掃除しているうちにその物件に非常に愛着を持ってくれるという印象です。

 

シルバーさんと一緒に清掃業務のやり方を考えたりコミュニケーションすることが苦でなければ

結構おすすめの方法です!

 

依頼方法はお近くのシルバー人材センターにお問い合わせください!

これがまぁまぁ面倒ですけど。。。まぁ電話すりゃいいだけです(笑)

 

さらに裏技!住んでいる人に頼む

これはすごい裏技ですが、私の物件で1つこれでやってるところがあります。

管理会社経由で連絡があったのですが

「毎月おこづかいがほしいから物件を掃除したい」という入居者からの申し入れがありました。

ちゃんと掃除してくれるか不安だったんですが、

物件をすごい愛してくれてる人なのでお願いしました。

 

費用は格安!月6,000円でやってくれてます!(まぁ物件もそんなに大きい物件じゃないですけど)

チェックリストを作って、

掃除をしたら管理会社にリスト提出、

掃除用具は準備してもらう、費用は私持ち、足りない用具・洗剤の補充があれば管理会社経由で私に連絡

などの基本的なルールは決めて、清掃してもらってます。

 

非常に綺麗に掃除してくれてますし、

電球切れてます!とかゴミ捨てのルールが守られてなかった!とか

すぐ管理会社に連絡してくれるので非常にありがたい存在です。

 

清掃チェックリスト

誰に頼む場合でも

清掃を外注するなら清掃チェックリストは必ずあったほうが良いです。

清掃業者に頼むにしても、どんなチェックリスト使ってますか?

と見せてもらったほうが良いでしょう。

 

清掃業者には、

ときどき清掃チェックリスト見せてください

とお願いすることで、

ちゃんと仕事ぶりを見ていますよ!ということを意識させたほうが良いですね!

 

ちなみに私が使っている清掃チェックリストの1例がこれです!

まとめ:アパートが満室でないならまずは清掃を疑え!清掃業者の選び方

物件を綺麗に保つ!

満室のための第一歩は「当たり前のことができていること」です。

別に築古の物件は、外壁をきれいに塗り直してピカピカにしないとダメ!

と言ってるわけではありません。

  • エントランスの集合ポストの周りにゴミがない
  • ゴミ捨て場が丁寧に使われている
  • 共用部にものが放置されていない

という当たり前のことができていればよいのです。

古い物件だから、家賃が低いから、物件の清掃はしなくていい

という考え方だと、空き室はどんどん増えて、ダメ物件になっていくばかりです。

物件をきれいに保つは賃貸経営の鉄則と考えてきちんと清掃しましょう!

 

投資家タイプの方は、時間効率の観点から清掃は清掃業者に外注しましょう。

自分で清掃したい大家さんも、客観的に見て清掃が行き届いていないのであれば

積極的に他人の手を借りましょう。

 

清掃を外注する場合は、物件にいつもと違うところがあったら連絡してもらう「点検」もお願いするのが効率的です!

 

費用を安く抑えたいならシルバー人材さんがおすすめです。

仕事のやり方をきちんと取り決めれば、月額8,000円 程度で清掃してもらえます

 

面倒なことは何も考えずにまるっと全部任せたいなら清掃業者さんに外注しましょう。

費用は月1回で1万〜2万円、月2回で2万〜2万5千円 程度で清掃してもらえます

 

清掃業者はこちらのサイトからお探しください!

 

草むしり費用が気になる方はこちらから探せますよ!

 

最後までお読みくださりありがとうございました!

 

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不動産マイルしん

不動産マイルしん

2016年に本格的に不動産投資を開始して、
地方中古RCを中心に毎年1棟ずつ買い増して、
2019年に家賃年収5,000万円、ローン返済・経費を差し引いた年間キャッシュフローが1,000万円を突破しました!

不動産投資のかたわらマイルを貯めることを研究。
資産がなくてもマイルを貯める方法を確立。
日常生活の工夫でマイルを貯める方法を
Twitterとブログで発信中。
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